【专业论坛】以房抵债权利人能否享有阻却强制执行的权利

以物抵债协议的分类

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则部分的解释》第二十八条第一款：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，如无法定无效或者未生效的情形，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭。债务人未按照约定履行以物抵债协议，债权人选择请求债务人履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2019年11月8日，最高人民法院颁布施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）明确提到“以物抵债”协议的效力是依据债务履行期限是否届满而进行区分的。因此，“以房抵债”协议主要分为两类：一是债务履行期届满前的“以房抵债”协议，二是债务履行期届满后的“以房抵债”协议。

（一）债务履行期届满前签订的“以房抵债”协议无效，债权人无权要求债务人交付

法律规定：

《中华人民共和民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。

第四百二十八条：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿”。

《九民纪要》第七十一条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”

根据前述法律规定，总承包单位与建设单位在项目施工履约过程中签订以房抵债协议或在施工合同中约定以房抵付工程款的条款，因类似于担保领域的流押、流质契约及让与担保，将导致以房抵债协议无效。

（二）债务履行期届满后签订的“以房抵债”协议原则上有效

《九民纪要》第四十四条第一款：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。

在审查“以房抵债”协议效力时，法院会特别注意审查抵债协议是否影响了第三人的合法权益、是否存在虚假交易的可能性。特别是在目前房地产市场低迷的大背景下，债务人或已成为老赖、抵债房产或已被查封，法院更会着重对此进行审查。在未出现上述情形时，一般应认定以房抵债协议有效。

以房抵债协议权利人是否享有阻却执行的分析

在债务人资金状况不佳、对外债务纠纷较多的情况下，在签订抵房协议之后、房产实际过户之前，可能存在被其他债权人进行查封保全的风险，下面笔者就以房抵债协议不同情形进行分析。

司法实践中，施工单位申请阻却强制执行的依据一般包括两点：

一是工抵房是施工单位与建设单位以协议途径行使建设工程价款优先受偿权的形式，应当优先于一般债权。（《民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。）

二是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条之规定提起执行异议。

1.建设工程价款优先受偿权能否阻却强制执行？

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》第三十六条之规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，施工单位对工抵房享有建设工程价款优先受偿权，理应阻却法院的强制执行程序。

但在司法实践中，山东省某中级人民法院在（2024）鲁01民终890号案件中认为工程价款优先受偿仅指对工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿，因此施工单位即使享有工程价款优先受偿权，也不能排除对案涉房屋强制执行，只能在查封房产法拍完毕后参与法拍价款的分配。2020年7月份《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三点对上述观点也予以认可。

在四川省高院(2019）川民终1009号终审判决书中，四川省高院与山东省某中院观点一致：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。建设工程价款优先受偿权来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,即“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。按照该条规定,建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利,这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利,而非所有权等实体权利,不能阻止执行标的的转让、交付,不属于“足以排除强制执行”的民事权益。

在最高人民法院再审的（2020）最高法民再352号判决书中，对四川省高院的判决予以否定，最高院认为：依据《建设工程价款优先受偿权批复》第一条之规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现《民法典》第八百零七条）的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,施工单位就案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。

在最高院（2023）最高法民再198号判决书中，同样保持观点，认为建设工程价款优先权能够阻却强制执行程序。

2.《执行异议和复议规定》的不同情形分析

《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从上述条款可以看出，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的适用主体较为广泛，这也就意味着，当施工单位作为以房抵债协议的房屋受让人时，既可以适用建设工程价款优先受偿权优先于一般债权的规定，也可以适用上述《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，即山东省和四川省相关法院的裁判精神。但从最高人民法院的判决精神和《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》来看，当工抵房的受让人为施工单位时，应当按照《民法典》第八百零七条之规定，而不再适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。在适用条款方面，最高院与各地法院存在着一定的争议。

下面就《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条作简要分析：

一、已签订房屋买卖合同的情形

1.以房抵债协议属于房屋买卖合同，符合《执行异议和复议规定》其他条件的前提下，可以排除法院强制执行。

最高人民法院在（2023）最高法民终123号判决书中认为，实际施工人在与开发商签订抵房协议后，若在法院查封之前签订以房抵债协议，并且实际占有入住的，抵房协议所约定的以房抵款应当视为房屋受让人已经交付全部购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的相关规定，可以排除法院的强制执行。但（2017）吉24执异62号中的观点认为：房屋受让人在签订房屋买卖合同后，未及时办理过户的、未实际占有入住的，仅能产生债法上的效力，目的是消灭双方之间的金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权，无法排除法院强制执。

二、仅签订抵房协议、未签订房屋买卖合同的情形

若施工方仅与开发商签署工抵房协议，未签署房屋买卖合同，多数法院认为，以物抵债与买卖合同属于不同性质的法律行为，不属于可以排除执行的物权期待权，对房屋不享有排除强制执行的权利。

《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条认为对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。

综上所述，在受让人与开发商签署工抵房协议后，有完整的证据链证明工程款真实发生，同时在符合《执行异议和复议规定》第28条或第29条的条件下，则法院有可能认定工抵房权利人对房屋享有排除执行的权利，继而实现以物抵债之目的。

综述

综上所述，在受让人与开发商签署工抵房协议后，有完整的证据链证明工程款真实发生，同时在符合《执行异议和复议规定》第28条或第29条的条件下，则法院有可能认定工抵房权利人对房屋享有排除执行的权利，继而实现以物抵债之目的。

1《民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2（2024）鲁01民终890号

3（2019）川民终1009号

4（2020）最高法民再352号

5（2023）最高法民再198号

6（2023）最高法民终123号

7（2017）吉24执异62号