豪宅业主封窗被起诉的背后——论不动产专有权行使的限制

2023年上半年，成都绿城某“豪宅”楼盘因为业主封窗而引发的诉讼历经一审、二审和再审，经过“三次反转”最终由四川省高院判决物业公司胜诉（业主限期拆除封窗恢复原状）而迎来最终结局。无独有偶，近期成都某湖和某商的两个“豪宅”楼盘同样因为业主封窗与物业公司爆发冲突而引起了广泛关注。上述纠纷的共同点在于业主前期都在购房时签署了含有“不能擅自封阳台”相关约定的《临时管理规约》或《承诺书》等书面文件，后期业主又因为各种原因封闭了阳台而与物业公司产生纠纷。

由此，从法律角度，业主对自己不动产的处分能否突破之前签署的“不封窗”的约定或承诺文件？物业是否有起诉要求恢复原状的权利？从管理角度，开发商或物业公司为了保证楼盘外立面的美观和统一，与业主该如何约定？针对上述问题，笔者尝试在本文中做出分析。

成都市双流区法院在一审判决中载明，根据业主购房时签订的《小区临时管理规约》，业主在物业使用中，原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台，需经全体业主表决，并按统一方案实施。而经业主投票表决，结果未达要求。高先生（业主）自行封闭阳台的行为，有违诚实信用原则。判决高先生须在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

成都市中级人民法院在判决中表明：首先，《民法典》规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋阳台作为房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，属于房屋的专有部分，所以物业公司无权干涉。其次，即便高先生封闭阳台超出了阳台及外墙，构成违法搭建，依照相关规定，也只有相关行政机关才有权决定是否拆除，物业公司只是物业服务人，无权要求业主拆除阳台并恢复原样。最后，绿城小区4栋建筑已有封阳台先例，高先生按照先前4栋的风格来封阳台的，所以并没有破坏小区的整体风格，也没有危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益。

四川省高级人民法院在判决中表明：首先，从契约自由和诚信角度，对于封窗的表决和业主自治方式有明确约定并予以承诺的，应遵守契约。高某擅自封闭阳台，既违反了《小区前期物业服务协议》《诚区临时管理规约》的约定，又超出了业主专有权行使的合理限度。

其次，从阳台的属性来看，阳台具有建筑物专有部分和共有部分混合属性，即阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。故业主在权利行使时必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则以及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。

最后，封窗是否影响小区房价（即影响公共利益），法院认为随着社会经济发展，房屋不仅具备供人居住使用的基本功能，同时也或多或少兼具资产保值功能。小区楼栋外立面是否美观一定程度将会影响房屋价值，故封闭阳台的行为直接作用于建筑外立面的共有部分，不仅改变了建筑外观，往往也会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。

综合上述三级法院的审判分歧，核心争议焦点即业主对其不动产专用权的处分（阳台封窗），是否影响了其他业主的合法权益？

四川省高院判决的依据主要来自《民法典》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”，以及第二百七十二条规定：“业主对其建筑专有部分享有占用、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权益”。

一般而言，对第二百七十二条“专用权的行使限制”中“合法权益”的理解和适用主要集中在建筑物安全领域或是“居住属性”方面，比如不得损害建筑物的安全，比如装修不能砸掉承重墙、不能因为装修影响楼上楼下的正常上水下水、不能改造阳台导致楼下漏水渗雨等等。

而四川省高院在本案中认为，“合法权益”不仅包括“居住属性”，还包括“投资属性”，即肯定了建筑物的外立面是否美观在一定程度将会影响房屋价值，这个“房屋价值”就是其他业主的“合法权益”。换句话说，外立面是否统一是构成楼盘“颜值”的重要组成部分，而楼盘的“颜值”高低则会影响楼盘的房价，而对房价的影响就是对其他业主的“合法权益”的影响。将“合法权益”扩张解释为包含有投资属性（房屋价值）的路径，正是本案裁判说理中最精彩的部分之一。

再进一步，阳台的封窗是否是业主对房屋专有权的自由处分？在此，四川高院认为阳台具有建筑物专用部分和共有部分的“混合属性”，即阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。阳台边界以内，业主怎么处理都是自己的自由，而对阳台边界以外的处分，则要受到专用权行使的限制，而阳台的封窗行为，正是一种可以影响建筑物“专有+共有”混合属性的行为。分析定义了阳台的“混合属性”，这是本案裁判说理中最精彩的部分之二。

最后，在论证思路的选择上，法院并没有以严守契约为基础论点进行论证，因为这将不可避免地将面对意思自治和所有权支配之间的冲突，即物权和债权之间的冲突。从这个角度出发，得到的结论只能是业主对不动产专用权的支配高于其余契约。相反，在论证了专有权的行使不能损害其他业主的合法权益的基础上，点出自然人要遵循诚实信用原则，符合人民群众对契约严守这一基本法律精神的期待，又增强了论证的说服力，是本案裁判说理中精彩的部分之三。

小结以上解释论证路径，业主封窗既违反契约，又损害其他业主的“合法权益”；民法典所谓的“合法权益”不仅包括居住属性，还包括投资属性（房屋价值），对房屋价值的影响既是对“合法权益”的影响；阳台具有双重属性，业主对阳台的封窗影响楼栋的外立面，外立面是否美观是小区房价的影响因素之一。

新盘交付时，由于业主委员会尚未成立，此时需要开发商或物业公司以协议的形式就封窗等装饰装修事宜进行约定和规范，与业主签署《前期物业服务合同》《临时管理规约》《室内装饰装修管理服务协议》《装饰装修告知函》等协议，必要时可以单独签署《承诺函》。经过裁判文书网案例检索，在协议签署时是否触发格式条款限制是许多诉讼案件中争议的焦点。

就此，建议从“平等协商+重大提醒+合理”三个方面出发：

一是注意体现平等协商的过程，建议关键条款和承诺内容进行手写，如手写承诺不改变建筑外立面的颜色、结构、造型以及原本的外观设计，不对阳台、露台、平台、屋顶、底层花园实施封装改造等；

二是对重大利害条款可以采用斜体、加粗增大、加下划线、标黄高亮等方式来单独突出显示；

三是可以在合同中对合同订立的背景、目的、所处行业的商业逻辑、隐含的商业优待等做充分的阐述，以证明条款订立内容的合理性，比如注明阳台的构造、功能以及建设规划、写明为了维护外立面统一美观及建筑安全等。

业委会成立以后，应尽快依法通过《物业服务合同》和《业主管理规约》等法律文件，由专用部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可有效，经业主大会表决通过的《物业服务合同》和《业主管理规约》，对业主具有法律约束力，业主应当遵守。

有个比较有意思的细节在于，“双过半”是民法典的规定，如果合意约定了更高的表决标准呢，比如要求“双过3/4”时，该如何认定？（如约定封闭阳台应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意）经过判例检索，绝大部分判例对比民法典更高的表决标准持认可态度，属于意思自治范畴予以尊重。在管理过程中，如果需要引导和管理小区不进行封窗，建议在协议中采用更高的表决标准。

同时，因为专有权的侵犯在法理上只能以其他业主为原告提起诉讼，为了避免反公地悲剧，建议在上述协议中载明可以由物业公司作为原告提起诉讼，进行诉权授予，提高管理效率。

本文转自微信公众号“法治三局”。