崔建远教授：论建设工程价款优先受偿权

作者：崔建远，清华大学法学院教授。

转自：中国民商法律网

选编自崔建远：《论建设工程价款优先受偿权》，载《法商研究》2022年第6期。

《民法典》第807条规定了建设工程价款优先受偿权，目前学者就该权利的法律构造、法律性质、请求主体、效力与行使等均存在一定争议。建设工程价款优先受偿权在本质上是物权还是具有法定优先效力的债权？若其属于物权，则其与留置权、抵押权有何区别？建设工程价款优先受偿权的请求主体是否仅限于承包人？在商品房建设工程中，为保护相对弱势的购房消费者，交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者就该商品房享有的请求出卖人转移占有和所有权的债权能否优先于建设工程价款优先受偿权？对此，清华大学法学院崔建远教授在《论建设工程价款优先受偿权》一文中，从建设工程价款优先受偿权的法律性质出发，在充分考虑建设工程价款优先受偿权制度的立法目的及实践情况的基础上，对上述争议问题进行了较为深入的论证分析。

一、

建设工程价款优先受偿权的法律构造

就建设工程价款优先受偿权的法律构造而言，不宜将其认定其为债权，宜认为建设工程价款优先受偿权同时指向工程价款债权和优先权，前者为债权，后者是物权，两个权利同时产生。具体理由如下。

首先，建设工程价款债权的标的物是工程价款，而建设工程价款优先受偿权的标的物是建设工程合同项下的建设工程。将存在于两个不同且各自独立的标的物上的权利视为一个权利，不合逻辑。其次，建设工程价款优先受偿权具有物权的优先效力，可以对抗第三人对发包人享有的一般债权，以及存在于建设工程合同项下的建设工程之上的抵押权。最后，建设工程价款优先受偿权拥有较多的物权效力。将建设工程价款优先受偿权认定为物权化的债权，会导致无法将其纳入担保物权体系之中，难以解释其是否具有追及效力等问题，且会扩大“物权优先于债权”等法理的例外范围，显然弊大于利。

二、

建设工程价款优先受偿权的法律性质

第一，建设工程价款优先受偿权属于担保物权。在此基础上，赋予建设工程价款优先受偿权追及效力，不会损害发包人、建设工程受让人的权益。建设工程价款优先受偿权作为担保物权还具有从属性、不可分性、物上代位性。

第二，建设工程价款优先受偿权属于法定担保物权。但建设工程价款优先受偿权不属于留置权。其一，在我国，留置权的客体为动产，而由承包人完成的工程则为不动产；其二，留置权人必须占有标的物，而涉及发包人不付或少付工程价款的建设工程合同纠纷，通常发生在工程已经竣工验收被交付给发包人后。

建设工程价款优先受偿权也不属于法定抵押权。其一，除极少数例外，典型的不动产抵押权都以登记为生效要件，而建设工程价款优先受偿权随着建设工程价款债权的产生而自然设立，不以登记为生效要件。其二，根据相关规定，建设工程价款优先受偿权所担保的范围不包括利息、违约金、损害赔偿金等利益，这与抵押的担保范围不一致。其三，《民法典》规定担保物权的优先顺位“按照公示先后顺序”加以确立，但建设工程价款优先受偿权无论公示与否，都优先于抵押权担保的债权受偿。第四，把建设工程价款优先受偿权划归抵押权，会使抵押权体系内部不尽和谐，例外过多。若将其作为优先权之一种，视为法定担保物权，则这一制度能与其他特别法规定的优先权一起共同组成优先权体系，更为合理。

建设工程价款优先受偿权优先于基于建设工程而产生的各类担保物权。将其作为优先权的立法政策的合理性在于，这有助于承包人的建设工程价款包含工人工资的部分优先得到满足；并且，建设工程融入了承包人的贡献，建设工程带有一定的“共有”意味，建设工程价款在建设施工过程中产生，承包人应当优先于一般担保权人取得建设工程价款。

三、

建设工程价款优先受偿权的请求主体

首先，违法分包情况下的分包人、次承包人不应享有建设工程价款优先受偿权。建筑工人的工资债权保护间隔着分包人与总包人、分包人与发包人之间的法律关系，次承包人与转包人、次承包人与发包人之间的法律关系，总包人、转包人从发包人处取得建设工程价款之后，是否实际付给建筑工人，亦未可知。

其次，享有建设工程价款优先受偿权的承包人，并不限于建设工程施工合同承包人。第一，装饰装修合同与建设工程施工合同具有类似性，装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。第二，勘察人、设计人也享有建设工程价款优先受偿权。勘察人、设计人的费用债权也属于工程价款债权，勘察单位、设计单位同样有工人的工资实现问题，建设工程同样凝聚着勘察人、设计人的贡献，也是其“共有物”。此外，《民法典》第788条明确地将勘察合同、设计合同、建设工程施工合同均视为建设工程合同，一并调整规定。

再次，实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权，应根据其与承包人之间的转包合同、劳务分包合同是否合法有效而区别对待。若实际施工人与承包人之间的转包合同、劳务分包合同是有效的，则实际施工人应享有建设工程价款优先受偿权。由《建设工程施工合同解释（一）》第43条和第44条的规定可知，转包人存在合法与非法之分，实际施工人与合法转包人订立的转包合同不是无效的；实际施工人在“发包人欠付建设工程价款范围内”享有承包人/转包人的建设工程价款债权，实际施工人有权代位行使转包人对发包人的建设工程价款债权，而建设工程价款债权与建设工程价款优先受偿权相伴相随，行使债权的同时就是在行使优先受偿权。

最后，材料供应商不宜享有建设工程价款优先受偿权。材料供应商与其债务人们之间形成买卖合同关系，中国现行法在单纯的买卖合同中没有赋予出卖人优先权。从工程实践来看，《建设工程价款结算办法》也已将“建筑工程和安装工程所需费用”排除于设备价值之列。

四、

建设工程价款优先受偿权的效力

（一）建设工程价款优先受偿的范围

对于建设工程价款优先受偿的范围，《建设工程施工合同解释（一）》第40条第1款明确授权给国务院有关行政部门对此加以规定，《建设工程价款结算暂行办法》等文件从正面规定了建设项目工程承包费用项目的大致构成；第2款则出于贯彻保护工人工资债权的目的，将承包人的期待利益排除于优先受偿范围外。在法律适用的技术上，应将《民法典》第807条及《建设工程施工合同解释（一）》看作相对于《民法典》第390条的特殊规则优先适用。

（二）建设工程价款优先受偿权的效力顺位

1. 建设工程价款优先受偿权与处于建设工程中的商品房买卖合同项下的债权

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所称“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，不意味着买受人就商品房享有的债权具有优先效力。为贯彻保护工资债权的立法政策，较之赋予该优先受偿权阻止商品房买卖及所有权移转的效力，由追及效力保护工资债权的实现更为妥当。但若将追及效力理解为承包人有权折价或拍卖商品房，则对购房消费者不公平，也存在执行难的弊端。可取的方案是，至商品房买卖合同生效时，建设工程价款优先受偿权存续于房款请求权之上（追及效力适时移转至标的物对价之上），于建设工程价款优先受偿权实现之前，发包人/商品房出卖人无权获取房款。

2. 建设工程价款优先受偿权与抵押权

《建设工程施工合同解释（一）》第36条明确规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。然而，建设工程价款优先受偿权无须登记，可能会给恶意承包人钻法律空子的机会。《民法典》第807条后段的适用范围应被限缩：若承包人已知或应知发包人就案涉工程设立了抵押权且已公示，其仍对建设工程合同项下的建设工程价款债权加以变更、提高价款数额，那么承包人的行为对抵押权人而言构成权利滥用，亦变相且不合理地突破了合同相对性。此时，就增加建设工程价款的数额部分，不应再机械地适用《民法典》第807条后段的规定，而应优先类推适用《民法典》第414条第1款的规定。另外，若发包人与承包人属于恶意串通、损害抵押权人利益，上述情形也可使用关于恶意串通的规定。

3. 约定放弃或限制建设工程价款优先受偿权的效力

《建设工程施工合同解释（一）》第42条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”该规定一方面尊重了承包人处分期权利的自由及合同自由，另一方面也贯彻了建设工程价款优先受偿权保护建筑工人工资债权的规范意旨，值得肯定。但该规定将援用此类约定的主体列明为发包人，遗漏了最容易受害的承包人所雇用的建筑工人。应当首先赋权建筑工人否认关于放弃、限制建设工程价款优先受偿权约定的效力。

五、

建设工程价款优先受偿权的行使

建设工程价款优先受偿权的行使期间起算点的确定应考虑以下情形。其一，实践中建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日有时不是建设工程款债权能够行使之日，不是工程款债务应当履行之日。其二，工程款债务的履行可能附生效条件，该条件的成就可能远远迟于竣工之日或约定的竣工之日。其三，建设工程竣工后，工程价款可能因双方争议而迟迟无法确定。其四，建设工程尚未竣工，但承包人若不行使建设工程价款优先受偿权，可能会因其他债权人行使权利而导致建设工程价款债权无法全部或部分地实现。由此可知，若将建设工程竣工之日或约定的竣工之日作为起算点，则上述四种情形均可能导致建设工程价款优先受偿权不适当地消灭，尽管承包人想行使权利却无能为力。这会导致保护农民工生存权的立法目的落空，也颠倒了是非曲直。若将发包人应当给付建设工程价款之日作为起算点，仍无法解决第三种情形的困境。因此，宜将期限的起算点定为能够行使建设工程价款优先受偿权之日。此外，司法解释将行使期间从“6个月”延长至“18个月”也值得肯定。但还可以通过规定期限的中止、延长事由，避免建设工程价款优先受偿权于不可归责于承包人时消失，进而避免承包人为实现债权而中途对工程建设进行不当干涉。

建设工程价款优先受偿权的行使期限不是诉讼时效期间，而是物权的存续期限。承包人据其优先权对抗其他债权人关于分享发包人的责任财产的请求，属于不要求主张的抗辩，而非必须主张的抗辩权，故裁判者可依职权主动援用之。

六、

结语

建设工程价款优先受偿权本质上为法定担保物权，其法律构造应当理解为工程价款债权与优先权的结合，前者为债权，后者为物权。其权利请求主体包括承包人、勘察人、设计人、合法分包人、合法次承包人以及实际施工人，行使期间宜从该权利能被承包人行使之日起算。建设工程价款优先受偿权原则上优于抵押权和其他债权，但存在例外情形：其一，在以建设工程为标的物的抵押权设立之后，若发包人和承包人变更建设工程价款，则此时建设工程价款优先受偿权优先于抵押权仍宜以原建设工程价款的数额为限；其二，购房消费者的商品房买卖合同项下的债权不应优先于建设工程价款优先受偿权。