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【专业论坛】关于工程价款优先受偿权与抵押权冲突时的司法实务分析
来源：admin 浏览量： 发布时间：2022-12-30 11:34:38
问题的提出
当建设工程纠纷进入执行程序时，享有建设工程价款优先受偿权（以下简称“工程优先权”）的施工单位在处置开发商名下的房产时，经常会遇到标的房产上有银行的抵押权，抑或是早已设定的在建工程抵押。
虽然民法典及其司法解释规定工程优先权就不动产拍卖所得款项相较于抵押权优先受偿，但在司法实务中仍存在适用冲突，尤其是针对工程优先权是否泽及土地这一关键问题。
观点.1
- 工程优先权及于土地使用权 -
(2017)川民终1207号
裁判主旨：从建设工程价款优先受偿权制度设计初衷和立法本意分析，因承包人、实际施工人人力、物力等添附价值已经物化、固化于建设工程，在发包人已经没有其他财产可供执行情况下，将该固化的建设工程处置后用于优先支付工程价款，更利于保护因垫资、民工工资等附加在建设工程的部分权益，故在建设工程价值与其占用范围内的土地价值二者之间可以客观区分前提下，建设工程价款优先受偿权的客体范围原则上应限于建设工程价值本身。
但本案中，建设工程价值与土地价值已经高度混同，并相互影响，二者已经难以区分彼此价值。一审法院认定案涉建设工程价款优先受偿权的客体范围及于房地整体拍卖价款，并未违反法律、司法解释相关规定，且有利于最大限度保护劳务工人的生存权益和社会稳定。
观点.2
- 工程优先权不及于土地使用权 -
2019最高法执监470号
裁判主旨：建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。
方法.1
根据评估时点建筑和土地的市场价值确定各自比例，再根据比例拆分总评估价，得出建筑价值和土地价值
方法.2
根据工程造价评估建筑的成本价值，再用总评估价减去建筑价值，“倒挤”得出的差价即为土地价值。
两种做法的关键性差异在于：房地产由于市场波动等因素造成的升值或贬值是否由建筑和土地共同分享或分担。
● 评估法一对此给出了肯定答复，更契合法律规定具备合理性。
● 评估法二则认为房产增值为土地使用权，建筑的价值为恒定。违反了房地一体原则。
关于房地产溢价的来源，经济学上有“土地贡献说”、“建筑物贡献说”和“联合贡献说”三种，以“联合贡献说”较为合理，因为“无土地承载,建筑物将无以依附；无建筑物高度利用，则土地形同空地，难以获取最大利益；因此，土地与建筑物需充分配合，方能达到最高最有效利用。
结语
主流裁判观点认为工程优先权仅可及于建筑工程，不及于土地使用权价值。当工程优先权和抵押权竞合时，基于房地一体原则，法院往往会要求评估公司分别评估土地使用权价值和建筑工程价值。若不动产拍卖程序最终进入流拍致使权利人只能通过以物抵债实现权利时，法院可要求抵债方补足不享有优先权部分的价值差额。
● 承包人应当在工程承接前做好资信调查工作，详查项目土地是否设立抵押；在工程履约中做好过程跟踪，调查项目是否设立在建工程抵押。对存在抵押权的项目，过程中要严控合同内收款，防止大额垫资。
● 在业主拖欠工程款时，通过发函、诉讼等手段及时确认并行使优先受偿权。
● 在优先权与抵押权的冲突时，承包人应从房地一体价值混同角度切入，主张对工程及土地一并优先受偿；
● 在法院要求房地分估时，承包人亦应选择建筑和土地一并市场估价的评估方式，以最大程度的保障承包人利益。
附相关法条
1.《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
3.《民法典》第397条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
4.《民法典》第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”
5.《民法典》第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
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