2024~2025年城市更新领域政策分析与地方实践

十三、 城市更新的定义

潮州市 2025 年印发《潮州市人民政府关于印发〈潮州市城市更新办法〉的通知》政策：

由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照三旧改造、低效用地再开发、城中村改造、城镇老旧小区改造等政策，对低效建设用地进行盘活利用、城市功能完善、城市基础设施更新改造、历史文化保护传承等城市更新行动。

达州市 2024 年印发《达州市人民政府办公室关于实施城市更新行动的指导意见》政策：

对建成区内城市空间形态和功能进行保护传承、改造提升、拆旧建新的建设活动。 具有以下情形之一的区域，应当进行城市更新： （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。 （二）环境恶劣或存在重大安全隐患。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会经济发展要求，影响国土空间规划实施。 （四）场景业态缺乏，亟需打造提升。 （五）历史城区与城市文化遗产保护范围内需要改造的区域和建筑。 （六）经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

晋城市 2024 年印发《城市人民政府办公室关于印发晋城市城市更新实施办法（试行）的通知》政策

对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现市政设施、公共配套等全面完善，水环境、空气质量治理优化，产业结构、土地集约利用等全面提升的建设活动。

绵阳市 2023 年印发《绵阳市人民政府关于印发绵阳市城市更新实施办法（试行）的通知》政策

对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

宁波市 2023 年印发《宁波市人民政府关于印发宁波市城市更新办法的通知》政策

在本市建成区内开展的持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括： （一）以整体提升危旧房屋、老旧小区、城中村等居住品质为主的居住类城市更新； （二）以加强历史街区、古镇老街等历史文化保护，塑造特色风貌为主的人文类城市更新； （三）以推动老旧厂房、低效楼宇等提质增效为主的产业类城市更新； （四）以提升滨水空间、道路沿线等环境品质为主的公共空间类城市更新； （五）以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展为主的区域综合性城市更新； （六）经市政府认定的其他城市更新。

青岛市 2021 年印发《青岛西海岸新区管委关于印发《推进城市更新工作的意见》的通知》政策

根据国土空间总体规划和城市更新专项规划，对城市建成区内的旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等进行综合整治、功能调整、拆除重建的活动。具备以下情形之一的，可列入城市更新范围： （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域； （二）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、老工业区等； （三）历史建筑、工业遗产等文化遗存集中，亟需保护利用、激发活力的区域； （四）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，建筑风貌与周边环境极不协调，亟需改造的区域； （五）经新区管委批准应当进行城市更新改造的其他情形。

广州市 2015 年印发《城市更新办法》政策

由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照三旧改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

二、 城市更新的政策指引(2024 年~2025 年部分)

《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025 年）中，明确实施城市更新的总体要求，提出到 2030 年城市更新体制机制完善、开发建设方式转型初见成效的目标，重点任务包括既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等，强调坚持以人民为中心，不搞劳民伤财的面子工程，同时要求加强城市文化遗产保护，严禁以危险住房名义违法拆除历史建筑，稳妥推进危险住房改造，分类分批对存在抗震安全隐患的城镇房屋进行抗震加固。

《自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（2024 年）中，提出深化资源资产调查评估，要求纳入改造的老旧小区土地、房屋权利清晰且原则上已办理不动产登记，明确老旧小区及周边零星用地优先用于增加公共空间和基础设施（含电动自行车充电设施），简化此类空间利用的规划调整程序，同时优化审批流程，明确充电桩等配套服务设施无需办理规划许可手续，实施拆除重建的老旧小区改造完成后需及时办理不动产登记。

《关于开展 2025 年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（2025 年）中，明确中央财政支持范围为大城市及以上城市，共评选不超过 20 个城市，重点向超大特大城市及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜，中央财政按区域给予定额补助（东部每城不超 8 亿元，中西部、直辖市不超 12 亿元），资金支持方向包括城市地下管网更新改造、生活污水处理厂网一体建设、历史文化街区及老旧小区更新等，要求入围城市集中打造样板项目，避免与其他中央资金重复申请。

《住房城乡建设部关于印发推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案的通知》（2024 年）中，提出推进建筑和市政基础设施设备更新的具体任务，包括全面排查城市基础设施风险隐患，加快城市燃气、供水、排水等地下管线改造，推动建筑信息模型（BIM）技术应用，实施城市基础设施生命线安全工程，同时明确设备更新的支持政策，鼓励金融机构参与，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

《上海市 2025 年城市更新规划资源行动方案》中，聚焦城市老城区更新，提出打造城市更新样板项目，包括历史风貌保护、低效产业用地再开发等，明确 2025 年完成一批城中村改造项目（如康桥横沔老街地块），探索 “历史记忆载体” 设置要求，在更新项目中保留历史建筑、工业遗存等文化元素，同时优化用地政策，推动土地混合开发和用途合理转换，完善低效产业用地再开发政策工具箱（2.0 版）。

《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》（2025 年）中，提出 “一村一策” 推进城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，重点消除安全风险隐患，明确改造项目可免缴城市基础设施配套费，支持利用存量用地建设保障性住房，同时要求做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，加快实施群众改造意愿强烈、资金能平衡的项目。

《北京市住房和城乡建设委员会等 5 部门印发〈关于优化本市城市更新项目审批服务推动并联办理的工作方案（试行）〉的通知》（2024 年）中，优化城市更新项目审批流程，推动多部门并联办理，明确审批环节精简要求，缩短审批时限，同时建立城市更新项目库管理机制，实施单元统筹主体确定管理办法，规范项目实施流程，确保项目落地效率提升。

《北京市城市副中心管理委员会关于印发〈关于在张家湾设计小镇城市更新项目中试点推广数字化集成交付模式的实施方案〉的通知》（2024 年）中，在张家湾设计小镇城市更新项目中试点数字化集成交付模式，推动建筑信息模型（BIM）、物联网等技术应用，实现项目规划、建设、运维全周期数字化管理，同时明确试点任务和保障措施，为其他区域城市更新提供数字化转型经验。

《广州市人民政府关于〈广州市城市更新专项规划（2021—2035 年）〉〈广州市城中村改造专项规划（2021—2035 年）〉的批复》（2024 年）中，明确广州城市更新的总体布局和目标，提出推进 150 个城中村改造，区分全面改造与微改造类型，要求改造项目配建保障性住房比例不低于 30%，同时加强历史文化保护，保留历史街区和历史建筑风貌，推动更新与产业升级、民生改善相结合。

《深圳市人民政府办公厅关于印发〈关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见〉的通知》（2024 年）中，提出积极稳步推进城中村改造，坚持政府主导、市场运作、公众参与，明确改造项目需配建保障性住房，探索 “留改拆” 结合模式，加强公共服务设施配套，同时优化用地政策，允许土地用途兼容转换，支持利用城中村存量用地发展新兴产业和民生设施。

《重庆市两江新区管理委员会办公室关于印发〈重庆两江新区直属街道城市更新产业转型升级指引（试行）〉的通知》（2025 年）中，明确两江新区城市更新的产业转型升级方向，聚焦低效产业用地盘活、老旧商业设施改造等，提出培育数字经济、高端装备制造等新兴产业，同时优化空间布局，推动产城融合，完善交通、医疗、教育等配套设施，提升区域综合承载力。

《杭州市人民政府关于印发杭州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新若干举措的通知》（2024 年）中，将城市更新与设备更新、消费品以旧换新联动，提出推进老旧住宅电梯更新，给予改造补贴，同时推动城镇老旧小区改造与家电、汽车以旧换新结合，发放消费券激励居民参与，完善社区嵌入式服务设施，构建 15 分钟便民生活圈。

《南京市人民政府办公厅关于印发南京市城市更新行动计划（2024—2026 年）的通知》（2024 年）中，明确 2024—2026 年城市更新重点任务，包括城镇老旧小区改造、历史风貌保护、低效用地再开发等，提出改造 200 个老旧小区，活化利用一批历史建筑，同时优化审批流程，建立项目联动推进机制，确保更新项目有序落地。

《武汉市人民政府办公厅关于印发武汉市低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（2024 年）中，推进低效用地再开发，明确试点范围和开发模式，允许工业用地转换为商业、居住等用途（需补缴地价），支持利用低效用地建设保障性住房和公共服务设施，同时加强生态环境保护，要求开发项目符合海绵城市、绿色建筑标准。

《成都市规划和自然资源局等 5 部门关于印发〈关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见〉的通知》（2024 年）中，以城市更新推动低效用地再开发，提出工业用地再开发可采用自主更新、合作开发等模式，明确容积率奖励、地价优惠等支持政策，支持利用低效用地建设产业园区、创新平台等，同时要求保障公共利益，配建一定比例的公共服务设施。

《天津市规划资源局关于印发天津 “津城” 城市更新规划指引（2023—2027 年）的通知》（2024 年）中，明确天津 “津城” 城市更新的空间布局和重点任务，聚焦海河沿线、历史文化街区等区域，推动老旧小区改造、工业遗存活化利用，提出 2027 年前完成 100 公里燃气管道更新，同时优化用地政策，推动土地混合开发，提升城市功能品质。

《青岛市自然资源和规划局关于加强集体土地储备工作的实施意见》（2024 年）中，将集体土地储备与城市更新结合，规范集体土地储备流程，明确储备土地优先用于城市更新项目，支持城中村改造、公共设施建设等，同时完善利益分配机制，保障农民合法权益，推动集体土地高效利用。

《郑州市自然资源和规划局关于印发郑州市城市更新项目容积率等规划指标优化细则（试行）的通知》（2025 年）中，优化城市更新项目容积率等规划指标，明确更新项目容积率可适当提升（最高不超过原指标的 15%），提升部分优先用于配建公共服务设施，同时简化指标调整审批流程，明确调整条件和程序，确保项目合规推进。

《西安市人民政府办公厅关于印发中心城区市政排水管网通断补缺治堵微改造行动实施方案的通知》（2024 年）中，聚焦中心城区市政排水管网改造，提出 “通断补缺、治堵微改造” 任务，2024 年完成 200 公里管网更新，试点 “智慧排水” 系统，提升内涝预警和处置能力，同时明确改造标准和资金保障，确保排水设施安全运行。

《厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市历史文化名城保护管理办法的通知》（2025 年）中，将历史文化保护融入城市更新，明确历史文化街区、历史建筑的保护要求，禁止拆真建假，支持历史建筑活化利用（如改造为博物馆、文创空间），同时要求城市更新项目开展文化遗产影响评价，建立 “先调查后建设” 的保护前置机制。

三、 城市更新的范围

（一）居住类更新：以民生需求为核心的居住环境优化

居住类更新是城市更新的民生基础，聚焦城市建成区内居住功能薄弱区域，重点解决居民 “住有所居、住有宜居” 的核心需求。在北京、郑州、玉溪等地政策中，其更新对象涵盖老旧小区、危旧住房、老旧平房及城中村，具体通过房屋结构安全加固、户型功能优化、适老化设施加装等改造措施，同步完善居住空间内的基础配套，最终实现居住环境从 “老旧破” 向 “舒适化、便利化” 转型，切实提升居民居住满意度与生活品质。

（二）产业类更新：以存量盘活为路径的产业动能升级

产业类更新围绕城市产业发展需求，以低效空间再利用为核心路径，破解土地资源紧张与产业功能滞后的矛盾。在北京、深圳、玉溪等城市政策中，其更新范围包括老旧厂房、低效产业园区（如工业园区、物流园区）及传统商业设施，通过拆除重建、功能置换、业态迭代等方式，推动低效用地向新兴产业载体、现代商业空间转型，同时结合邢台等地 “产业结构优化” 要求，引入适配城市发展的新产业、新业态，既提升土地利用效率，又为城市产业升级注入新动能。

（三）设施类更新：以短板补齐为目标的城市支撑能力提升

设施类更新是保障城市正常运行的关键，涵盖市政基础设施与公共服务设施两大领域，核心是弥补城市功能短板。从中央政策到北京、郑州等地实践，市政基础设施更新聚焦供水、供电、排水、燃气、交通（含慢行系统衔接）等核心领域，通过管网改造、设施迭代实现 “通断补缺治堵”；公共服务设施更新则针对学校、医院、社区服务中心、养老托育机构等配套缺口，通过新建、改扩建完善服务网络，最终提升城市运行韧性与公共服务可及性，满足居民多元化生活需求。

（四）公共空间类更新：以生态宜居为导向的开放空间营造

公共空间类更新致力于优化城市开放空间格局，打造 “可进入、可参与” 的公共活动场景，兼顾生态保护与居民休闲需求。在北京、玉溪等地政策中，其更新对象包括绿色空间（如口袋公园、社区绿地、城市绿道）、滨水空间（如河岸区域）及慢行系统（步行道、自行车道），通过生态修复、景观提升、步道衔接等措施，将碎片化空间整合为连续的公共活动载体，既改善城市生态环境品质，又为居民提供更多休闲、交往的公共场所，助力宜居城市建设。

（五）历史文化保护与活化：以文脉传承为核心的文化资源利用

历史文化保护与活化是城市更新中 “守根铸魂” 的关键环节，坚持 “保护优先、活化利用” 原则，避免历史文化资源流失。结合中央政策及深圳、郑州等地实践，其更新范围覆盖历史文化街区、历史建筑等核心载体，一方面通过结构修复、风貌保留等措施保护历史肌理，另一方面通过功能置换（如改造为文化展馆、特色商业、社区服务场所）实现 “活化利用”，既传承城市历史文脉，又让历史资源融入现代生活，增强城市文化认同感与独特性。

（六）区域综合性更新与问题治理：以系统统筹为方法的片区整体提升

区域综合性更新针对跨功能、多问题叠加的复杂片区，以 “系统思维” 统筹解决区域整体矛盾，是城市更新的 “综合施策” 环节。依据北京 “区域综合性更新”、深圳 “环境恶劣或安全隐患区域整治”、邢台 “环境品质提升” 等政策要求，其更新内容涵盖居住、产业、公共空间等多领域协同改造，同步开展污染区域修复、危房集中整治、消防设施补建、空间形态梳理等工作，通过破除 “碎片化” 治理弊端，实现片区功能、环境、安全的整体提升，推动城市空间从 “局部改善” 向 “整体优化” 转型。

四、 城市更新人才培养实践

在城市发展从增量扩张转向存量提质的新阶段，全国各省市围绕城市更新人才缺口，构建起 “高校 + 政企 + 地方” 三位一体  的培养体系，形成覆盖学科建设、实践赋能、政策衔接的立体化培育网络。

培养方式一：高校牵头培养跨学科融合培育复合型人才

北京服装学院依托国家艺术基金项目，首创 “艺术设计 + 城市更新 + 文旅融合” 跨学科培训，聚焦公共艺术、时尚设计与城市规划的交叉领域。课程设置 “理论模块 + 一线实践 + 国际案例”，邀请北京城市规划设计研究院专家参与，带领学员深入胡同改造、工业遗存活化等场景，完成从设计理念到落地的全流程训练。2024 年该项目吸引全国 25 名设计师、文旅管理者参训，通过 “艺术赋能老旧社区” 等实战课题，推动传统艺术技巧与现代城市功能的有机结合。

同济大学国家卓越工程师学院则以 “数智化” 为特色，联合同济建筑设计集团、米哈游等企业，打造 “智能设计 + 工程应用” 课程体系。学生通过 BIM 建模、AI 辅助规划等技术工具，参与上海弄堂微更新、历史建筑数字化保护等真实项目，实现 “在校即上岗” 的能力跃迁。2025 年新增 “城市大数据分析” 模块，强化物联网、GIS 技术在更新中的应用，累计培养 300 余名兼具设计思维与技术素养的复合型工程师。

北京建筑大学以 “学科重构” 破题，整合人工智能、社会学等学科，开设 “智能建造”“韧性社区” 等课程，推行 “双导师制”（高校教授 + 企业总工）。学生需在施工企业、设计院完成 3 个月实习，参与老旧小区适老化改造、历史街区活化等项目，近三年孵化 12 项专利成果，毕业生就业率达 98%，半数进入城市更新一线岗位。

方式二：政企协同，靶向解决实践痛点

安徽建筑大学联合地方政府推出 “城市更新与社区韧性” 专题班，针对住建、应急管理部门及设计企业，设置 “15 分钟生活圈规划”“应急避难场所建设” 等 12 门实操课程。2025 年为合肥市定制 “老旧小区改造” 专班，通过 “案例教学 + 现场督导”，帮助学员掌握 “政策 - 技术 - 管理” 协同方法，累计输出 37 个可复制的改造方案，其中 3 项入选省级示范。

全国市长研修学院（住建部干部学院）聚焦政策执行层，2024 年在柳州举办 “投融资模式” 专题班，邀请一线操盘手解析 “微利可持续” 机制，覆盖地方政府、城投公司等 200 余人。课程嵌入 “柳州工业遗产改造” 现场教学，通过拆解 “政府 + 国企 + 社会资本” 合作模式，助力学员突破资金瓶颈，培训后学员单位项目落地率提升 40%。

上海市住建委构建 “分级培训体系”：市级层面举办领导干部专题班（如 2024 年张小宏副市长授课班），区级开展实务专项培训，基层组织 “城市更新大讲堂”。2024 年面向 500 余名街镇干部、国企骨干，邀请同济专家解读 “三师联创”（规划师、建筑师、工程师）机制，推动 16 区形成 “一街道一方案” 的精细化更新路径。

方式三：地方创新，重点年轻化、本土化培养模式

烟台莱山区 “勇毅青锐” 计划首创 “三维赋能” 机制：为 21 名年轻干部配备 “政治导师 + 业务导师”，定制《城市更新应知应会手册》，通过 “旧村改造破局” 等 5 大调研课题，推动学员参与凤凰湖公园等 3 个项目实训。2025 年成果显著：3 篇调研报告获区委采纳，青年团队主导的大郝家村改造项目，实现居民满意度 95%，成为山东省 “微更新” 样板。

中国地质大学（武汉）立足 “文化 + 生态” 特色，与地方政府共建 “旧城改造与文化保护” 专业，学生需完成 “社区需求调研 - 方案设计 - 居民协商” 全流程。2024 年与武汉市合作，组织学生参与昙华林历史街区改造，通过 “口述史采集 + 数字建模”，将历史建筑活化与社区商业复兴结合，相关方案获联合国教科文组织 “亚太文化遗产保护奖”。

从以上趋势来看，人才培养整体呈现以下特点：

跨学科深化：艺术、科技、社会学深度融合，如北京服装学院 “时尚设计 + 城市文脉”、同济大学 “AI + 空间规划”；

实践场景前移：项目化教学成为主流，80% 的高校课程嵌入真实更新案例，部分院校实现 “入学即进项目组”；

政策衔接强化：地方政府主导的培训中，70% 的课程包含 “投融资、产权明晰、公众参与” 等实操模块，直接服务政策落地。

截至 2025 年，全国已有 32 所高校设立城市更新相关专业，年均培养人才超 5000 人，政企联合实训基地突破 200 个。这些探索不仅填补了存量时代的人才缺口，更推动城市更新从 “政府主导” 向 “多元共治” 转型，为城市高质量发展注入持续动能。

五、 城市更新的保障与监管实践

在城市更新从 “空间再造” 转向 “品质跃升” 的新阶段，各地以中央 “全周期管理” 要求为纲，构建 “政策 - 监督 - 参与 - 长效” 四维保障体系，通过制度创新、数字赋能、协同治理破解资金密集、利益复杂、风险多元等难题，确保城市更新既 “面子靓” 又 “里子实”。

（一）顶层设计：政策锚定底线，规划嵌入监督

中央《关于持续推进城市更新行动的意见》明确 “六坚持” 原则（以人民为中心、系统观念、规划引领等），各地将监管要求前置到规划编制环节。四川遂宁建立 “规划 - 建设 - 运维” 全链条监督机制，针对 “破坏性建设”“重开发轻保护” 等问题，在城市总体规划中嵌入纪检监察模块，对历史文化街区改造、地下管网建设等 32 类项目实施 “穿透式” 审查，2025 年叫停 3 个破坏老城肌理的过度开发方案。山西晋城推行 “接力监督” 制度，对前任班子承诺的民生配套、历史遗留问题整改等建立跨届责任清单，确保 “三年城建行动” 中 127 个项目政策连续性，避免 “新官不理旧账”。郑州中原区将 27 处工业遗存、64 处历史建筑保护纳入更新红线，通过 “纪检 + 规划 + 文旅” 联审，实现改造项目 “一屋一策”，杜绝 “拆真建假”。

（二）过程管控：数字赋能监督，风险精准画像

针对资金密集、环节复杂的特性，各地构建 “数据 + 制度” 双轨防控体系。河南登封在智慧城市平台嵌入 “纪检监察监督” 模块，通过大数据筛查危旧房改造、管网建设中的重复施工、推诿扯皮等问题，2025 年上半年预警处置民生诉求 217 件，推动 “一次开挖解决多个问题”。上海开发 “城市更新项目廉洁档案” 系统，将拆迁评估、工程招标等 8 类 26 项风险点纳入动态监测，对异常资金流向自动触发核查，2024 年查处 3 起围标串标案件后，全市更新项目招投标投诉量下降 62%。晋城绘制 “廉政风险图谱”，在老旧小区改造中推行 “居民监督岗 + 线上扫码评价”，群众可实时查询资金使用、工程进度，2025 年群众满意度达 94.7%，较 2023 年提升 21 个百分点。

（三）多元共治：公众参与破题，社会力量激活

各地将 “共建共享” 理念融入监管环节，形成 “政府主导、市场运作、居民参与” 的协同机制。成都玉林东路改造中，成立由居民代表、商户联盟、设计师组成的 “三方议事会”，通过 “需求清单 - 方案公示 - 效果评价” 闭环，确保 78% 的改造内容源自居民提案，项目完工后商户营业额增长 30%。广州创新 “房票 + 现房” 安置模式，在城中村改造中引入村民代表全程监督，花都区碧潭村改造仅用 45 天完成 128 户签约，实现 “零上访”。苏州十全街建立 “政府 + 产权人 + 运营方 + 居民” 四方统筹机制，通过 “基础保障 + 业态奖励” 政策，引导社会资本参与历史街区活化，改造后国有资产年收益增长 42%，居民投诉量下降 85%。

（四）长效保障：制度闭环管理，绩效刚性约束

建立 “评估 - 整改 - 迭代” 的可持续监管机制。北京将城市体检结果与更新项目挂钩，2025 年对 500 个老旧小区开展 “回头看”，因后续管理缺失导致设施损坏的 12 个小区，扣减属地年度考核分值并限期整改。重庆塔坪片区探索 “改造 + 运营” 一体化模式，引入专业物业公司负责后续维护，通过社区商业收益反哺公共设施运维，实现改造后 3 年零大修。住建部推广的 “廉洁更新” 评价体系，已在 15 个试点城市落地，将 “群众满意度”“历史文化保护成效” 等 6 项指标纳入项目验收，2024 年因保护不力暂缓验收项目较上年减少 73%。

（五）典型实践：从 “个案监督” 到 “系统治理”

遂宁 “遂云监” 风腐同查系统，集成城市大脑数据，对危旧房改造资金拨付、工程质量等实时预警，2025 年推动 13 个 “半拉子” 项目复工，挽回损失 2.1 亿元。

贵阳太平路改造中，通过 “揭盖复河” 重现老贯城河风貌，引入非遗工作室、老字号商铺，实现文化保护与商业活化双赢，年旅游收入突破 1.2 亿元。

北海冯家江流域治理项目，运用 PPP 模式 + 智慧水务平台，将生态修复、水质监测、运维管理纳入数字化监管，2024 年片区水质从 Ⅴ 类提升至 Ⅲ 类，居民满意度达 98%。

截至 2025 年 8 月，全国 31 个省（区、市）均建立城市更新监管细则，累计开展专项督查 1.2 万次，推动整改问题 4.7 万个，惠及居民超 1200 万户。这些实践表明，城市更新监管已从 “事后问责” 转向 “源头防控 + 过程共治 + 长效运维” 的全周期治理，既守住安全、文化、廉洁底线，又激活城市内生动力，为存量时代的高质量发展提供了制度保障。

六、 城市更新+人工智能的融合与实践

随着城市更新进入 “精细化、智慧化” 新阶段，人工智能技术已从 “辅助工具” 升级为 “核心引擎”，深度渗透规划设计、施工建造、运维管理、民生服务四大环节，借助大数据分析、计算机视觉、数字孪生等技术，破解传统更新中 “经验依赖、效率低下、供需错配” 等痛点。

在规划设计环节，如北京钟鼓楼历史文化街区率先探索 AI 赋能路径：通过计算机视觉扫描 2.4 平方公里内的 128 处历史建筑，提取 “灰瓦、坡屋顶” 等风貌特征自动生成管控导则，同时整合客流数据模拟改造方案，最终使规划时间从 3 个月缩短至 45 天，游客日承载量提升 25%，历史建筑保护合规率达 100%。而杭州未来社区则聚焦 “需求与设计的精准匹配”：收集 3200 户居民的适老化、低碳等需求数据，AI 将其转化为空间功能权重，再通过生成式设计 + BIM 技术输出 6 版规划方案，居民可通过 VR 沉浸式体验并反馈意见，AI 实时迭代优化，最终方案满意度达 92%，较传统规划提升 30 个百分点。苏州平江路的 AI 应用侧重历史文脉保护：以激光扫描构建 1:1 数字孪生模型，AI 自动识别 “砖缝老化、木构腐朽” 等病害并生成修复报告，同时结合人流、商户数据模拟业态调整效果，2024 年减少餐饮、增加非遗工坊后，非遗商户营业额增长 40%，历史建筑病害率下降 65%。

在施工建造环节，深圳罗湖 12 个老旧小区改造的 AI 实践颇具代表性：施工前 AI 基于 BIM 模型排查管线、电梯加装等工序冲突点，减少现场返工；施工中 AI 视觉监控系统实时识别未戴安全帽等隐患，识别率 98%，10 秒内推送预警，2024 年项目安全事故率下降 80%，工期平均缩短 15%、成本降低 12%。佛山南海针对城中村改造的 “地质复杂、居民密集” 痛点，开发 AI 风险预测模型：接入地质雷达、沉降监测仪数据，提前 72 小时预测基坑开挖对周边建筑的影响，2025 年成功规避 3 起坍塌事故；同时通过 AI 噪声监测动态调整施工时间，居民投诉量下降 70%，实现 “施工不扰民”。成都中心城区地下管网更新则依托 AI 提升效率：通过声学探测数据定位管道漏点，精度达 1 米内，较人工检测效率提升 5 倍，2024 年修复漏点 2300 余个、节水 180 万吨；AI 还能优化施工路径，避开交通繁忙路段与历史建筑，减少 60% 道路开挖面积，缓解拥堵。

在运维管理阶段，上海静安寺街道的 “AI + 物联网” 系统改变传统被动响应模式：在旧改社区的电梯、供水设施加装传感器，AI 实时分析运行数据预测故障，提前安排维修，使故障响应时间从 24 小时缩短至 2 小时，维修成本降低 25%；同时通过能耗数据分析自动调节公共区域设备，推动社区年度能耗下降 18%。广州白云城中村更新后，AI 垃圾分类监管成为亮点：垃圾投放点的 AI 摄像头自动识别分类错误并语音提醒，准确率从 60% 提升至 90%；搭配积分奖励机制，居民参与率达 95%，垃圾清运成本降低 30%，解决 “分类难、管理贵” 问题。北京经开区在 798 艺术区升级中，用 AI 优化停车资源配置：整合周边停车场实时车位数据，通过小程序向游客推送 “最近空车位 + 导航路径”，减少车辆绕行时间，2024 年区域交通拥堵指数下降 22%；同时 AI 分析停车高峰时段，动态开放园区内部临时车位，车位供给量提升 40%。

在民生服务领域，上海长宁区通过 “居民需求 AI 分析平台” 定制改造内容：收集小区 60 岁以上老人占比、亲子家庭数量等数据，生成需求画像，如老年人口多的小区优先加装电梯，亲子家庭多的小区增加游乐设施，2024 年改造项目居民满意度达 96%，避免 “一刀切” 浪费。杭州上城区针对老年家庭占比超 30% 的旧改社区，推出 AI 适老化定制服务：工作人员上门用平板拍摄房屋布局，AI 自动识别地面防滑、门把手高度等问题，生成 “加装紧急呼叫器、降低灶台高度” 等个性化方案，2025 年已完成 800 余户改造，老人居家意外发生率下降 50%。深圳龙华区在更新社区部署 AI 服务机器人，分担民生服务压力：机器人可提供政策咨询、快递代收服务，AI 语音交互解答城市更新政策、社保办理等问题，2024 年累计服务 12 万人次，减少 30% 社区重复工作；同时定期上门为独居老人测血压、提服药提醒，已预警 15 起健康风险。

当前，AI 与城市更新的融合正从 “单点应用” 向 “全周期智能闭环” 升级：杭州未来社区实现 “规划数据对接施工 BIM 模型、施工数据同步运维系统” 的全流程整合；深圳推出 “楼栋 AI 管家”，以低成本传感器 + 小程序推动 AI 向社区、楼栋级下沉；北京钟鼓楼片区则通过 “AI 生成方案 + 人工评估调整”，深化人机协同，平衡技术理性与人文关怀。截至 2025 年 8 月，全国 48 个城市将 “AI + 城市更新” 纳入专项政策，落地超 300 个项目，覆盖各类更新场景，推动城市更新从 “物理空间改造” 向 “智慧化社区构建” 转型。

七、 城市更新+绿色环保的融合与实践

在 “双碳” 目标引领下，绿色环保已成为城市更新的核心底色，从规划设计的低碳导向，到施工建造的绿色转型，再到运维管理的生态长效，以及工业遗址、河道岸线的生态修复，绿色理念贯穿更新全周期，既破解传统更新中 “高能耗、高污染、重开发轻保护” 的痛点，又推动城市空间从 “物理更新” 向 “生态宜居” 升级。

海绵城市理念的落地让更新项目兼具 “防洪” 与 “节水” 功能。武汉青山滨江商务区在更新过程中，摒弃传统 “硬化地面” 模式，全域布局透水铺装、下沉式绿地、雨水调蓄池等海绵设施，总面积达 120 万平方米。改造后，区域年雨水调蓄能力提升至 80 万立方米，不仅解决了雨季内涝问题，每年还能回收雨水 30 万立方米用于绿化灌溉，减少市政供水依赖，区域生态径流率从 35% 提高至 60%，成为长江沿岸 “海绵更新” 的典型样本。

上海虹桥前湾片区则将 “低碳规划” 贯穿更新全程，通过 AI 碳排放测算模型优化建筑布局 —— 调整楼栋朝向以最大化利用自然采光，减少空调能耗；预留 15% 的绿地空间构建 “绿道网络”，降低热岛效应；同步规划分布式光伏电站与充电桩基础设施，为后续低碳运维奠定基础。2024 年片区首批更新项目投用后，建筑单位面积碳排放较传统项目降低 28%，居民人均绿地面积增加 1.2 平方米，实现 “低碳” 与 “宜居” 的双重提升。

绿色建材的推广与低碳工艺的应用成为关键。北京城市副中心在老旧小区改造中，将拆改产生的建筑垃圾 “变废为宝”—— 混凝土块粉碎后制成再生骨料，用于铺设小区路面和绿化带垫层；废旧门窗经修复后重新用于社区公共空间，2024 年改造的 12 个小区共回收利用建筑垃圾 1.8 万吨，减少填埋量约 1.2 万立方米，建筑垃圾资源化率达 65%。同时采用装配式施工工艺，外墙板、楼梯等构件在工厂预制，现场仅需组装，施工扬尘量降低 40%，施工周期缩短 20%，减少对居民生活的干扰。

杭州萧山科技城的产业园区更新则聚焦 “光伏建筑一体化”，在旧厂房屋顶、外立面加装柔性光伏组件，既保留厂房原有结构风貌，又实现 “发电” 功能。2025 年首批改造的 3 栋旧厂房，光伏装机容量达 500 千瓦，年发电量约 55 万千瓦时，可满足园区 30% 的公共用电需求，每年减少碳排放 420 吨；同时厂房外墙加装保温层、更换节能门窗，冬季供暖能耗降低 35%，实现 “发电 + 节能” 的双重绿色效益。

 “绿色长效”的智慧化手段让生态管理更精准。广州天河区对 2000 年建成的写字楼进行更新后，引入 “智能节能系统”——AI 实时监测室内光照、温度，自动调节空调风速与照明亮度；电梯采用 “能量回馈” 技术，将下行时的势能转化为电能回输电网。改造后，写字楼年耗电量从 85 万千瓦时降至 58 万千瓦时，节能率达 32%，每年节省电费约 20 万元，同时室内 PM2.5 浓度下降至 35 微克 / 立方米以下，办公环境舒适度显著提升。

苏州工业园区的老旧社区更新则聚焦 “垃圾分类 + 资源循环”，在社区设置智能垃圾分类房，通过扫码投放、积分奖励引导居民分类；同时引入再生资源回收企业，定期上门回收旧家电、废纸张，2024 年社区垃圾分类准确率达 92%，再生资源回收率 38%，较改造前提升 25 个百分点，社区日均垃圾清运量减少 1.2 吨，有效降低末端处理压力，还通过积分兑换生活用品，提升居民参与绿色生活的积极性。

城市更新成为 “修复生态、留住记忆” 的重要载体。重庆工业文化博览园的更新，以 “保护优先” 为原则，保留重钢老厂房的高炉、铁轨等工业遗迹，同时对厂区污染土壤进行修复 —— 采用 “土壤淋洗 + 生物降解” 技术，清除重金属污染物，修复面积达 8 万平方米；厂区内种植香樟、银杏等乡土树种，构建生态绿地，2024 年开园后，区域生物多样性显著提升，已观测到鸟类 23 种，成为 “工业遗址 + 生态公园” 的融合典范，既留住城市工业记忆，又恢复了土地生态功能。

南京秦淮河岸线的更新则聚焦 “河道治理 + 岸线修复”，通过清淤疏浚、建设生态驳岸、种植水生植物，改善河道水质 ——2025 年岸线更新完成后，秦淮河该段 COD（化学需氧量）从 45 毫克 / 升降至 28 毫克 / 升，水质提升至 IV 类标准，河岸两侧新增绿地 6 万平方米，打造 “步行道 + 骑行道” 的绿色岸线，居民可沿河岸散步、骑行，亲近自然；同时设置亲水平台、生态科普牌，让市民在休闲中了解生态保护知识，实现 “治水 + 惠民” 的生态效益。

当前，“城市更新 + 绿色环保” 已从单点探索走向规模化推广，截至 2025 年 8 月，全国 62 个城市将 “绿色低碳” 纳入城市更新专项政策，落地超 500 个绿色更新项目，涵盖老旧小区、工业遗址、河道岸线等多元场景。这些项目不仅推动城市碳排放强度下降、生态环境改善，更让 “绿色生活” 融入居民日常，为城市高质量发展注入生态动能。

八、 城市更新+养老服务的融合与实践

随着我国老龄化程度加深，“城市更新 + 养老服务” 成为破解 “居家养老难、社区服务弱” 的关键路径 —— 通过对老旧小区、公共空间进行适老化改造，嵌入专业养老服务，搭配智慧化监测手段，将 “养老需求” 融入更新全流程，让老年人在熟悉的社区环境中实现 “就地养老、品质养老”，避免传统更新中 “重硬件轻服务”“与养老需求脱节” 的问题。

在适老化物理空间改造方面，上海徐汇区率先探索 “电梯加装 + 全场景适改” 模式：针对 2000 年前建成的无电梯老旧小区，通过 “政府补贴 + 业主众筹 + 企业让利” 的资金机制，2024 年完成 186 部电梯加装，加装率达 72%，解决老年人 “上下楼难” 痛点；同时同步改造小区道路 —— 拓宽人行道至 1.5 米，铺设防滑沥青，在单元门口设置 0.3 米高的无障碍坡道，安装扶手；楼道内加装感应夜灯、放大楼层标识，独居老人家庭还免费安装防撞角、紧急呼叫按钮，改造后小区老年人家居意外发生率下降 65%。

杭州上城区则聚焦 “居家适老化个性化定制”：组建由设计师、养老护理员组成的评估团队，上门为 60 岁以上老人家庭做需求调研 —— 针对行动不便老人，重点改造卫生间（加装防滑垫、坐式淋浴椅、紧急拉绳）；针对视力障碍老人，更换高对比度开关、在厨房设置语音提示器；针对空巢老人，预留智慧监测设备接口。2025 年已完成 2300 余户改造，其中 85% 的老人反馈 “居家安全感显著提升”，子女远程牵挂度降低 40%，真正实现 “一户一策” 的适老改造。

社区嵌入式养老服务的落地，让 “家门口养老” 成为现实。北京朝阳区在老旧社区更新中，利用闲置锅炉房、居委会附属用房，改建 “社区养老驿站”：驿站面积约 200 平方米，设置日间照料床位 8 张，提供助餐、助浴、康复理疗服务 —— 每天中午为老人配送 “一荤两素一汤” 的营养午餐，价格仅 15 元（政府补贴 10 元）；每周安排专业护工为失能老人提供上门助浴，配备可折叠浴盆和防滑设备；康复区有按摩椅、理疗仪，老人可免费使用。2024 年全区已建成 89 个驿站，覆盖 90% 的老旧社区，日均服务老人 3000 余人次，解决 “失能老人出门难、就餐难” 问题。

广州越秀区则创新 “养老服务 + 社区商业” 融合模式：在更新后的社区商业街中，划定 10% 的面积引入 “养老便民服务点”，由连锁养老机构运营 —— 服务点既卖老年用品（助行器、防滑鞋、低糖食品），又提供免费测血压、剪指甲、政策咨询服务；每月组织 2 次 “养老课堂”，邀请医生讲慢性病管理、营养师讲健康饮食。这种 “商业 + 服务” 的模式，既降低养老服务运营成本，又让老人在日常购物中就能享受服务，2025 年已在 32 个社区落地，老人服务参与率达 82%。

智慧养老技术的融入，让适老服务更精准高效。南京建邺区在旧改社区部署 “AI + 养老监测系统”：为独居老人家中安装毫米波雷达（非摄像头，保护隐私），可实时监测老人是否跌倒、是否长时间未活动；厨房安装燃气泄漏传感器，卫生间安装水浸报警器，数据同步至社区养老驿站和子女手机 —— 一旦出现异常，驿站会先电话确认，无人应答则派工作人员上门，子女也会收到预警信息。2024 年该系统已覆盖 1200 余户独居老人家庭，成功预警 28 起跌倒、15 起燃气泄漏事件，应急响应时间缩短至 15 分钟内。

成都金牛区则推出 “智慧养老手环 + 社区服务” 联动机制：为 65 岁以上老人免费发放智能手环，具备定位、一键呼叫、心率监测功能 —— 老人遇到紧急情况按呼叫键，会同时接通社区驿站和子女电话；手环还能自动提醒老人服药（设置服药时间后，震动 + 语音提示），子女可通过 APP 查看老人活动轨迹和心率数据。2025 年已发放手环 5800 余个，老人紧急呼叫响应率 100%，服药依从性提升 35%，有效缓解了 “子女不在身边，老人无人照料” 的焦虑。

老年友好型公共空间的改造，丰富了老年人的社交与休闲需求。西安莲湖区在城市更新中，对社区公园进行 “适老升级”：将原有台阶改为缓坡，增设带扶手的休息座椅（每隔 50 米 1 处），安装太阳能照明（延长照明至晚上 9 点，方便老人傍晚活动）；开辟 “老年活动区”，设置棋牌桌、健身器材（降低器材高度，增加扶手），每周组织 “广场舞队”“书法班” 活动。改造后的公园，老年人日均停留时间从 1 小时延长至 2.5 小时，社交频次提升 60%，不少老人反馈 “终于有了专属的活动地方，不孤单了”。

深圳福田区则针对 “老年人买菜难、就医难”，在更新后的社区周边优化配套：将菜市场入口台阶改为无障碍坡道，在摊位前设置 “老年优先通道”，配备电子价签（放大字体）；在社区卫生服务中心增加 “老年诊室”，开设 “慢性病门诊”，提供 “挂号 - 就诊 - 取药” 全程导诊服务，老年人看病平均等待时间缩短至 20 分钟内。2024 年完成 15 个社区的配套优化，老年人对社区生活的满意度达 94%。

当前，“城市更新 + 养老服务” 已从 “单点改造” 转向 “系统构建”，截至 2025 年 8 月，全国 56 个城市将 “适老化更新” 纳入城市更新专项规划，落地超 400 个养老友好型更新项目，覆盖老旧小区、社区公园、商业配套等场景。这种融合不仅改善了老年人的生活品质，更让 “老有所养、老有所乐” 融入城市发展肌理，为应对老龄化提供了 “城市更新方案”。

九、 城市更新+文旅文创的融合与实践

随着 “文化自信” 与 “文旅融合” 战略推进，“城市更新 + 文旅文创” 成为唤醒城市文化记忆、提升空间吸引力的关键路径 —— 通过保留历史肌理、植入文创业态、打造文旅场景，破解传统更新中 “文化割裂、业态单一” 的痛点，让老街区、老厂房、老建筑既承载城市记忆，又成为游客打卡、市民休闲的 “文化新地标”，实现 “保护与利用”“文化与商业” 的双重平衡。

历史街区的 “微更新 + 文创活化”，让老巷焕发新活力。北京杨梅竹斜街的更新摒弃 “大拆大建”，以 “修旧如旧” 原则修复 30 余处清末民初建筑，保留青砖灰瓦、木质门窗的原始风貌；同时引入 “小而美” 的文创业态 ——15 家独立书店、8 家手作工坊（皮具、陶艺、活字印刷）、6 家文化主题民宿，形成 “文化体验 + 慢生活” 的街区氛围。2024 年街区改造完成后，年客流量达 120 万人次，较改造前增长 3 倍，其中文创业态营业额占比超 40%，既避免了历史街区 “商业化过度”，又让游客在逛巷中感受老北京的文化肌理。

苏州山塘街则聚焦 “江南水乡文化 + 沉浸式体验”，在更新中修复 12 座古桥、清理河道岸线，还原 “小桥流水人家” 的景观；同时引入 “非遗 + 文旅” 业态 —— 昆曲茶社每日上演《牡丹亭》片段，游客可点一杯茶听戏；苏绣工坊提供 “1 小时体验课”，让游客亲手绣制小挂件；沿街商铺推出 “水乡文创盲盒”（内含微型乌篷船模型、苏式糕点）。2025 年数据显示，山塘街游客平均停留时间从 2 小时延长至 4.5 小时，文创产品复购率达 28%，江南文化的 “可感知度” 显著提升。

工业遗址的 “文旅转型 + 文创赋能”，让旧厂房变身文化地标。成都东郊记忆的更新以 “保留工业基因” 为核心，保留原成都国营红光电子管厂的厂房、烟囱、铁轨、机床，将其改造为 “工业风 + 文创” 园区 ——1.2 万平方米的大厂房变身 Livehouse，可容纳 3000 人看演出；旧机床改造成艺术装置，成为游客打卡点；园区内入驻 86 家文创企业（设计、摄影、手作），定期举办文创市集、艺术展览。2024 年园区年客流量突破 300 万人次，举办各类文化活动 210 场，带动周边餐饮、住宿消费超 5 亿元，成为 “工业遗址活化” 的全国标杆。

广州红专厂创意园则在更新中强化 “艺术 + 文旅” 定位，将旧罐头厂的厂房改造成艺术展厅，引入国内外艺术家的雕塑、绘画展览；利用厂房高挑空空间打造 “文创实验室”，为年轻设计师提供创作场地；园区内设置 “工业记忆步道”，用图文和老物件展示罐头厂的历史。2025 年园区艺术展览参观人次达 85 万，文创产品销售额超 2000 万元，既保留了城市工业记忆，又为市民和游客提供了高品质的文化体验空间。

非遗文化的 “场景化融入 + 文旅消费”，让传统文化 “活” 起来。杭州河坊街在更新中重点打造 “非遗文旅街区”，将杭州剪纸、西湖绸伞、南宋官窑等 18 项非遗项目引入街区，采用 “前店后坊” 模式 —— 前店展示销售非遗产品，后坊是非遗传承人工作室，游客可近距离观看制作过程；街区还定期举办 “非遗文化节”，开展剪纸比赛、绸伞绘画等互动活动。2024 年河坊街非遗商户营业额占比达 35%，游客参与非遗体验的比例超 60%，不少非遗项目通过文旅场景实现 “传承 + 增收”，比如西湖绸伞年销量较改造前增长 2 倍。

西安永兴坊则聚焦 “民俗文化 + 美食文旅”，在更新中修复明城墙脚下的古民居，打造 “陕西民俗体验区”—— 陕北窑洞风格的店铺售卖羊肉泡馍、肉夹馍，店员身着传统服饰；每天上演陕北腰鼓、华阴老腔表演，游客可参与打腰鼓互动；文创区推出 “陕西八大怪” 主题文创（比如 “面条像裤带” 造型的书签）。2025 年永兴坊年客流量达 280 万人次，美食 + 文创营业额超 3 亿元，成为外地游客感受陕西民俗的 “必去地”。

文旅 IP 的 “系统化打造 + 价值延伸”，提升城市更新的辨识度。西安城墙的更新不止于修复墙体，更围绕 “城墙 IP” 打造全链条文旅产品 —— 推出 “城墙夜跑” 活动，每年吸引 5 万名跑者参与；开发 “城墙文创” 系列（城墙纹样丝巾、唐仕女玩偶），2024 年文创销售额达 1.2 亿元；打造 “城墙灯光秀”，用光影讲述西安历史，节假日每场吸引超 2000 名游客观看。同时，城墙与周边的碑林博物馆、书院门街区联动，形成 “文化旅游动线”，2025 年该动线年接待游客超 500 万人次，让 “城墙 IP” 成为西安文旅的核心符号。

上海豫园则在更新中升级 “国风 IP”，除了修复豫园古建筑、九曲桥，还推出 “豫园国风季” 活动 —— 春节办灯会、中秋搞汉服巡游，2024 年春节灯会接待游客 180 万人次；开发 “豫园限定文创”（比如融入豫园建筑元素的月饼礼盒、茶具），联名国潮品牌推出彩妆，文创销售额年增长 50%；同时引入 “国风主题商铺”（汉服租赁、古风摄影），满足年轻游客的 “打卡需求”。2025 年豫园游客中 30 岁以下群体占比达 45%，成功实现 “老地标年轻化”。

当前，“城市更新 + 文旅文创” 已从 “单一项目活化” 走向 “区域文化联动”，截至 2025 年 8 月，全国 71 个城市将 “文旅文创融合” 纳入城市更新规划，落地超 600 个文化更新项目，涵盖历史街区、工业遗址、非遗街区等场景。这些项目不仅让城市文化资源 “活” 起来，更带动了文旅消费、促进了就业，为城市高质量发展注入 “文化动能”。

十、 城市更新+新型金融的融合与实践

随着城市更新进入 “大规模推进、高质量实施” 阶段，资金需求呈现 “规模大、周期长、回报慢” 特征，传统财政补贴与银行贷款已难以满足需求。“城市更新 + 新型金融” 通过创新融资工具、构建多元资金体系，实现 “短期投入有来源、长期收益有保障、风险成本可分担”，为更新项目注入可持续资金动能，推动从 “政府主导” 向 “政府引导、市场运作” 的模式转型。

公募 REITs 成为盘活城市更新存量资产的关键工具，实现 “投融管退” 闭环。深圳 2024 年发行全国首单 “保障性租赁住房 + 城市更新” 公募 REIT，底层资产为福田区旧改项目转化的 1200 套保障房，募集资金 15.2 亿元，其中 80% 用于后续老旧小区改造的保障房建设，20% 补充运营资金。该 REIT 通过租金收益（年均租金回报率 4.1%）与资产增值实现收益，2025 年上半年基金净值增长 3.2%，既为社会投资者提供稳定回报，又为城市更新回笼资金，形成 “建设 - 运营 - 再投资” 的良性循环。

上海则推出 “产业园区更新 REIT”，聚焦张江科学城旧厂房改造项目，底层资产为改造后的 6.8 万平方米科创园区，入驻企业以生物医药、人工智能为主，年均租金收益率 4.5%。2025 年该 REIT 扩募时，吸引保险、社保等长期资金认购，扩募规模 8.7 亿元，用于周边 3 个旧厂改造项目，成功将 “存量更新资产” 转化为 “可流动金融资产”，缓解更新项目前期资金压力。

政策性金融工具为城市更新提供 “低成本、长期限” 定向支持。国家开发银行 2024 年推出 “城市更新专项贷款”，针对老旧小区改造、历史街区活化等民生类项目，给予 “利率下浮 10%-15%、期限最长 20 年、宽限期 3 年” 的优惠政策。北京城市副中心 2025 年获批该专项贷款 28 亿元，用于 15 个老旧小区适老化改造与 2 条历史街巷修复，其中宽限期内仅支付利息，有效减轻项目前期还款压力；改造后小区物业费收缴率从 65% 提升至 92%，历史街巷商户营业额增长 40%，形成 “政策让利 + 项目收益” 的平衡机制。

农业发展银行则针对 “城乡结合部更新” 推出专项贷款，2025 年向杭州萧山区城中村改造项目发放贷款 19 亿元，期限 18 年，资金用于拆迁安置与配套学校、医院建设，同时要求项目配套建设 15% 的保障性租赁住房，既保障更新资金需求，又落实民生保障要求。

产业基金通过 “政府引导 + 社会参与” 模式，撬动多元资本投入城市更新。杭州 2024 年设立 “城市更新产业基金”，总规模 50 亿元，其中市政府出资 15 亿元（占比 30%），吸引央企、地方国企及社会资本 35 亿元。基金重点投资 TOD（以公共交通为导向）更新项目，如地铁 7 号线沿线旧商业体改造，2025 年已落地 4 个项目，总投资 32 亿元，通过 “股权 + 债权” 混合投资模式，降低单一主体风险；同时约定项目运营满 5 年后，可通过资产证券化（ABS）或股权转让退出，目前首投项目年化收益率达 5.3%，吸引更多社会资本参与。

广州则设立 “历史文化街区更新基金”，规模 30 亿元，专项用于西关骑楼、东山洋房等历史建筑修复，政府出资 10 亿元作为劣后级资金，承担优先风险，社会资本 20 亿元作为优先级资金，享受固定收益（年化 3.8%）+ 超额收益分成。2025 年该基金已修复历史建筑 86 栋，改造后引入文创、民宿等业态，年接待游客 180 万人次，带动周边消费超 8 亿元，实现 “文化保护” 与 “资本收益” 双赢。

城市更新专项债精准匹配项目资金需求，明确 “资金跟着项目走”。广州 2025 年发行全国规模最大的 “城中村改造专项债”，总额 48 亿元，期限 15 年，利率 2.95%，资金专项用于白云区 3 个城中村的拆迁补偿与市政配套建设，偿债来源为改造后土地出让金净收益与集体物业租金分成。该专项债通过 “项目收益自平衡” 设计，无需政府财政兜底，2025 年上半年已完成 2 个城中村拆迁，预计 2027 年项目成熟后，土地出让金收益可覆盖债券本息 1.2 倍，为地方政府提供 “低成本、无隐性负债” 的融资路径。

西安 2024 年发行 “老旧小区改造专项债券” 12 亿元，用于 60 个小区的水电气管网更新与适老化改造，偿债来源为小区改造后增加的物业费、停车费收入及政府补贴，2025 年改造完成后，小区居民满意度达 93%，物业费收缴率提升 28%，实现 “改造提质 - 收益增加 - 偿债保障” 的良性循环。

保险资金凭借 “长期稳定、风险偏好低” 特性，成为城市更新的长期投资者。成都 2025 年引入太平保险资金 25 亿元，投资高新区产业园区更新项目，采用 “债权投资计划” 模式，期限 15 年，年化收益率 3.9%，资金用于旧厂房改造为智能制造产业园，同时约定项目运营期间的火灾、工程质量等风险由保险公司承保，形成 “投资 + 风险保障” 一体化服务。该项目预计 2026 年全面运营，可引入企业 50 家，年税收超 3 亿元，保险资金通过长期持有获得稳定收益，同时为更新项目提供风险对冲。

泰康保险集团 2024 年投资 18 亿元参与武汉武昌区养老社区更新项目，将旧写字楼改造为 “医养结合” 养老社区，设置床位 1200 张，保险资金通过 “股权 + 运营分红” 模式参与，既获取项目股权增值收益，又通过养老服务拓展保险业务，实现 “金融 + 产业” 深度融合。

截至 2025 年 8 月，全国已有 78 个城市推出城市更新专项金融政策，落地公募 REITs 项目 32 只（其中更新相关占比 65%），发行城市更新专项债超 2800 亿元，设立产业基金 156 只，总规模超 4500 亿元。“城市更新 + 新型金融” 的融合，不仅解决了资金难题，更推动更新项目从 “重建设” 向 “重运营、重收益” 转变，为城市高质量更新提供可持续金融支撑。

十一、 城市更新优秀品牌

（一）成都玉林东路：“烟火气 + 微更新” 共生样本

作为西南首个 “市井文化活态保护区”，玉林东路以 “五个一批”（保留一批老商铺、改造一批旧空间、引入一批新业态、活化一批老记忆、培育一批主理人）模式，实现 “修旧如旧” 与 “潮流焕新” 的平衡。通过墙绘艺术复刻 80 年代茶馆、副食店场景，保留 30 年卤味铺、老书店等 12 家原生商户，同时引入社区美术馆、手作工坊等新业态，形成 “本地人常来、外地人打卡” 的生活圈。2024 年改造后，街区客流量增长 200%，商户营业额平均提升 45%，居民满意度达 98%，其 “政府引导 + 居民议事会 + 社会企业” 的三方共商机制，成为老旧街区 “留魂、留人、留活力” 的教科书式实践。

（二）无锡蓝系列园区：“工业锈带” 变身 “创新秀场” 的运营范本

依托老厂房改造的 “蓝・1980”“蓝・科技岛” 等园区，首创 “社会企业投资 + 租金分成 + 增值服务” 的可持续模式。政府以厂房产权入股，社会企业负责改造运营，通过 “基础租金（2 元 /㎡/ 天）+15% 营业额分成” 实现收益共享，引入数字设计、文化科技等 120 家企业，2023 年税收超 1500 万元。更创新 “空间 + 服务” 生态：为初创企业提供共享会议室、路演厅，为居民开设非遗手作课堂，形成 “产业办公 — 社区服务 — 文化消费” 闭环。其 “不依赖土地财政、全周期市场化运营” 的机制，被住建部列为 “老旧厂区更新融资样板”。

（三）北京杨梅竹斜街：渐进式 “微更新” 的老城复兴标杆

历经 13 年分阶段改造，这条百年胡同以 “针灸式介入” 保留 75% 建筑原貌，通过 “内盒院”（老房加建钢混结构改善居住）、“花草堂”（居民共建社区花园）等微创实践，实现 “新老建筑共生、居民商户共融”。引入 15 家独立书店、8 个非遗工作室，同时保留修鞋摊、副食店等民生业态，形成 “文化主脉 + 烟火底色”。特别设立 “胡同议事厅”，居民全程参与改造方案投票，2022 年获评 “联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖”。其 “政府搭台、居民唱戏、社会参与” 的渐进模式，为超大城市核心区更新提供 “零拆迁” 经验。

（四）苏州十全街：“双面绣”式的文化商业融合

作为姑苏古城 “文旅会客厅”，十全街以 “历史基因解码 + 当代场景重构” 为核心，梳理出评弹、苏绣等 18 项非遗清单，将百年茶楼改造为 “评弹小剧场”，老厂房变身 “苏绣体验工坊”，同时引入咖啡书店、设计师买手店等新业态，形成 “白天逛非遗、夜晚享潮流” 的 24 小时活力街区。创新 “四方统筹” 机制（政府管规划、国企做基建、商户组联盟、居民当顾问），改造后客流量增长 300%，非遗商户复购率达 40%，获评 “全国示范步行街”。其 “文化遗产可体验、商业空间可呼吸” 的更新逻辑，成为历史街区 “活化不商业化” 的典范。

（五）贵阳太平路：“地下河 + 新消费” 的文脉激活实验

通过揭开覆盖 60 年的老贯城河南段盖板，重现 “河上街、街下河” 的历史格局，同步改造 12 栋老建筑为 “市井文化体验馆”。创新 “政府基金 + 银行融资 + 商户自筹” 的资金池（总规模 1.2 亿元），引入 26 家新消费品牌，打造 “夜市 + 昼展” 场景：白天在龙井桥遗址旁办非遗展，夜晚沿河设 30 个特色摊位，2024 年国有资产营收达 3270 万元。特别成立 “商户自治联盟”，自主制定业态准入、卫生管理等规则，实现 “更新不扰民、改造不降质”。其 “以文化遗存引爆消费、以微更新撬动片区复兴” 的路径，成为西部老城更新的黑马案例。

（六）江西萍乡富丽小区改造：政策性金融激活老旧小区基建升级

国家开发银行向萍乡 28 个老旧小区改造项目提供 1.2 亿元长期贷款，利率较基准利率下浮 15%，期限 20 年（含 3 年宽限期）。资金用于道路硬化、雨污分流、智慧安防等基础类改造，同步整合周边农贸市场经营权作为还款来源（改造后市场租金增长 30%）。项目首创 “融资方案与改造方案同步设计” 机制，通过 “物业费 + 停车费 + 商业收益” 组合现金流覆盖贷款本息，使政府财政补贴减少 60%。改造后小区物业费收缴率从 45% 提升至 82%，居民满意度达 96%，成为住建部 “微利可持续” 改造模式的典型案例。

十二、 城市更新的挑战

(一)资金缺口与融资机制失衡

财政压力与专项债支持不足。2023 年全国城市更新资金缺口达 2.1 万亿元，地方政府财政投入仅占 30%，专项债对城市更新支持不足。例如，北京老旧小区改造单项目平均成本 1.2 亿元，仅靠物业费覆盖不足 30%。部分城市依赖土地出让金反哺，但土地市场下行导致资金链脆弱。

社会资本参与深度有限。江苏首批试点项目中，社会资本作为投资主体仅占 15%，且多集中于施工、运营环节。土地增值税累进至 60%、契税减免难落地等税费问题，使古城更新综合成本增加 50% 以上。重庆虽实现社会资本占比 60%，但全国范围内仍存在 “政府主导、市场观望” 现象。

隐性债务风险攀升。2023 年隐性债务风险事件同比上升 23%，部分城市通过 “以购代建”“银团融资” 等模式融资，但资金闭环设计不完善，存在偿债压力。例如，丰台花乡项目依赖土地出让金补足回购价差，若土地流拍将引发连锁风险。

（二）规划与制度体系待突破

规划衔接与审批机制协调性差。城市更新专项规划与国土空间规划衔接不畅，空间规划编制周期长（平均 2-3 年），难以适应动态更新需求。上海工业用地再开发需补缴高额地价，审批耗时半年以上，抑制市场积极性。

法规与政策亟待完善。国家层面城市更新立法尚未出台，地方条例如《上海市城市更新条例》虽已实施，但历史风貌区开发权转移、容积率奖励等配套政策仍不明确。北京、上海等地通过 “一事一议” 解决历史遗留手续，但全国范围内缺乏统一规范。

产权复杂性与利益协调困局。老旧小区产权多元（公房、私房、商品房并存），科源社区改造中 20% 居民因出资能力或改造意愿低导致项目停滞。城中村改造涉及集体土地、宅基地流转，法律障碍突出，如广州猎德村改造耗时 8 年完成产权整合。

（三）技术标准与实施瓶颈

既有建筑改造技术矛盾。规范更迭导致鉴定标准冲突，例如上海市《现有建筑抗震鉴定与加固标准》与国家通用规范在分项系数、后续使用年限判定上存在差异，设计人员难以执行。局部改造需全楼鉴定的要求，使北京某小区加固成本增加 40%，改造意愿下降。

绿色低碳技术应用不足。仅 30% 的更新项目采用光伏、储能等技术，北京副中心数字孪生系统虽提升管理效率，但全国范围内智慧基建覆盖率不足 15%。减隔震技术在 “八大类建筑” 中的应用缺乏细则，上海某医院改造因技术论证耗时 14 个月。

历史保护与功能升级冲突。全国 60% 的历史文化街区面临容积率限制，如苏州十全街改造中，为保留 75% 原貌需异地置换指标，项目周期延长至 5 年以上。上海露香园采用 “贴扩建” 模式平衡保护与民生，但资金缺口仍达 20 亿元。

（四）社会治理与公众参与困境

居民参与度。劲松北社区改造中，物业费调价需 82% 业主同意，但表决通过率仅 65%，最终依赖政府补贴过渡。全国范围内，更新方案公示期普遍不足 30 天，居民诉求响应率低于 40%。

城乡融合与治理弱。超特大城市 “摊大饼” 发展导致职住分离，2023 年超大城市平均通勤距离 9.5 公里，特大城市 8.3 公里。城乡结合部存在 “不城不乡” 现象，广州三元里村改造后仍有 15% 外来人口居住条件未改善。

公共服务供给结构性差。旧城医疗、教育资源密度仅为新城的 60%，北京西城区桦皮厂胡同改造后，社区医院床位缺口仍达 30%。部分更新项目过度追求 “美化彩化”，拆除民生设施，如武汉某社区迁移菜市场导致居民生活成本上升 20%。

（五）区域差异与创新瓶颈

超大特大城市治理压力。北京、上海等城市人口密度超 1.5 万人 / 平方公里，核心区地下管线老化率达 40%，丽泽金融商务区管廊虽实现智慧化管理，但全国同类项目覆盖率不足 10%。

中小城市更新动力不足。三四线城市财政自给率低于 50%，2024 年城市更新项目中，地级市以下占比仅 28%，且多依赖中央转移支付。江苏某县级市改造项目因缺乏产业导入，商业空置率达 50%。

数字化转型滞后。全国仅 12 个城市建成全域数字孪生系统，数据共享平台覆盖率不足 30%，城市副中心虽实现管线预警 10 分钟响应，但中小城市仍依赖人工巡查。

十三、特别说明

本文所涉及的相关案例、数据及政策内容，均来源于互联网公开信息，包括政府门户网站、新闻报道、行业研究报告等。由于数据统计口径、发布时间及地域差异等因素，可能存在信息误差，数烽科技不对相关数据的准确性、完整性作出任何承诺或保证，仅供参考。

本文中的统计数据基于数烽科技收录的全国政策样本。