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做园区,要有“片区思维”

来源:admin  浏览量:  发布时间:2024-05-13 11:30:58

我们最近跟一个园区总经理在沟通产业、招商、定位的相关问题。

沟通中,我分享了一个观点,他觉得特别有启发——

做园区,应该要有片区思维。

很多人还在头痛如何运营好一个园区,但城市已经进入到片区竞争时代,而这显然一个更大挑战的运营难题。



园区 V.S. 片区


我们首先要明白,为什么企业选择入驻你这个园区?

我自己也是企业经营者,我记得有位管理学家说过,企业经营最关键就是看两个指标:

“营收”、“成本”

所以选址无非也围绕2个因素——

成本更低;有更多的机会做大收入;

这两个诉求,在产业聚集的环境中更容易实现,因为聚集会带来几大好处:

首先,企业们可以通过共享降低成本,可以共享基础设施,以及共享设备,共享供应链等。

第二,集群让招聘人才变得更加容易,人才一方面是成本,另外一方面也是收入。

更重要的是,当人们聚在一起时,他们就会自动相互学习,特别是“隐性知识”的学习:当显性知识大致相当时,隐性知识就是竞争的关键要素。

正是因为这些因素,很多企业特别看重“在圈内”,扎堆在一起。



能打造一个圈子,形成产业聚集的载体,是片区而不是仅仅几百亩的园区。

片区的体量足够大:一个片区以“平方公里”计,规模十几万到百万人口。

这样规模一方面产业链的集成,可以形成特色鲜明的产业聚集区,促进经济效率的提升和创新活力的激发;另外一方面,能够为片区内的生活配套(居住、商业、教育、医疗、娱乐)等提供相对稳定的需求,有营造活力的基础。


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图片来源:https://map.sheitc.sh.gov.cn/#/map/qybj


在这样一个“打群架”的时代,片区需要通过规模经济和网络效应,形成鲜明的、有差异化的产业名片,打造一个整体的片区“标签”,甚至在公共空间上、在城市品牌上有自己的特色定位,进而吸引更多的企业和人才。

我们跟罗氏Roche合作过一些项目。当时罗氏从一个年轻人都喜欢的网红打卡点——芳草地,搬到中关村附近。我们就问他们问为什么。

罗氏给出的回答是:那一片区域聚集更多的是网红、消费升级的品牌与公司,而罗氏,作为一家医药企业,气质更符合深科技企业聚集的中关村。 

这一搬迁决定其实是基于片区产业定位/社群标签。

不过,很多园区的思维方式还是单点孤岛式的,在规划和运营时,考虑的就是园区本身,缺少对更大范围内的产业布局的“借势”。

而因为考虑的维度不够,就可能导致资源配置不合理或重复。

我总听很多园区招商难,大环境的影响的确很大,但其中一个原因也是思考不够:园区都相差不大,竞争相同资源,没有特殊的杀手锏,实际运营是很有挑战的;再加上单点思维,很容易忽视与周边环境和其他园区的协同,错失通过合作、借势等带来的发展机会。

如果园区可以站在更高的维度,有点“片区”思维,思考自己如何才能帮助片区更好地去做产业聚集,形成独特的产业名片,就能更好地在竞争中脱颖而出。



“片区思维”


其实,每一个片区都有它独特的产业结构与产业发展逻辑。

我一直想象,在大数据时代,我们需要一张真正的产业地图。

产业地图不仅仅是列出了产业创新要素,还更是一个相互连接的网络:它不仅对每一个片区上的产业/企业,人才结构/知识、以及空间场所有一个具体的数量上的认识;还包括供应链、产业链、人才网、资金网,以及它们之间的连接与关系等等,是一个产业要素关系网。

比如,我们得知道,在这个片区,有哪些龙头企业?他们在什么行业?有哪些初创企业?有多少风险投资基金,有哪些孵化器,有什么高薪工作机会,有什么服务性的工作机会,他们的联系如何?片区内企业与外界的连接如何,人员、资金、信息之间的往来情况如何?现在的基础设施是否跟得上?租房市场是否能满足人员的需求?要对真正起主导作用的城市经济,包括产业链结构,产业链关系,产业链博弈,产业趋势等等有深入的理解。


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再比如,人才网。

有一个著名的“普莱斯定律”,说的是在公司里,虽然每一个人都很重要,但单单从“绩效”来看,50%的成果是由参与工作的总人数的平方根数目的人去完成的。

那如果我们将有100万人口的片区看做一家规模庞大的组织(虽然实际情况有所不同),大约有1000个人(即100万的平方根)可能就是这个片区经济活动的主要推动者。这1000个人在社会经济网络中掌握着关键资源,影响着资金和人才的流向,推动地区创新和经济产出。他们可能贡献了该片区50%的经济产出




想象一下,如果可以追踪这1000位人才,这可能将是一个很重磅的产业发展武器。

当你用“片区思维”了解到了你的园区所处片区的大生态,就可以谋划园区的小生态位;虽然还有很多不确定性,但至少你可以——结合现有的基础分析整个生态环境的发展情况,考察历史性的演化规律,借鉴技术的发展趋势,对当前大环境中缺少哪些要素有一定的判断,思考在哪个生态位上布局是最有需求的,然后再谋划,在园区规划上安排什么样的要素才是最有可能成功的。

其实这就像制定一项作战计划,你必须有一个“全景时局图”,然后在一定的信息下,制定出具有极强策略性和针对性的方案,并且这些方案必须是动态的,是可以跟随形势灵活变化的;同时它必须要从整体回到局部,然后又从局部回到整体,这样不断的循环,这个就叫片区思维。

过去20年,我们参与过1000多个产业地产的案子;很多成功的园区之所以能够取得成功,是因为充分利用了大环境的“势”。




当我们将局部环境的不确定性建立在整体环境的确定性基础之上时,我们就能提高成功的可能性。

但如果你不去主动把握,只通过拍脑袋来决策,这个事情就会很危险。



片区思维下的空间布局


在“片区思维”下,我们对“地标”的理解也会发生改变。

我们不再强调要通过“奇观”来吸引人的眼球,不需要靠浮夸的外表、昂贵的造价、流量的噱头来吸引入驻企业;我们会把更多的精力放在为企业创造“机会”上:更好的供应链体系;更创新的集群;更多更大的发展机会。我们不需要强调单个建筑的突出,而是营造一个相互联系的社群,挖掘该地在科技上、文化上、价值观上的“地标”。

比如,很多人去参观OpenAi在旧金山的总部,但它的总部坐落在旧金山这栋看似普通的三层小楼内,外表平平无奇,没有太多可以看的。

但这是地标,因为它隐藏着开启未来的伟大力量。



OPENAI的总部,wikipedia


在“片区思维下”,我们更关注群体,而这包含两点:

(1)空间功能复合;

一个有活力的片区,重要内涵是“功能混合”,这不是一种简单的堆砌和合并,是基于区域整体氛围的和谐发展的理念,形成包括科技大厦、科研机构、商务公寓、住宅及配套商业等在内的综合性科技集群、提升区域整体的竞争能力和营商环境。

(2)支持各个要素协作的空间;

区域内企业间可能是上下游关系,可能会形成或弱或强的互动效应,很多人一直在提“15分钟城市”的概念,其实这也是一个10-15分钟、联系紧密的产业网络——使企业间,甚至产学研领域具有共生共荣的整体氛围,为片区的可持续发展积聚能量。

这个产业网络具有孵化功能、服务功能,融资功能、投资功能、财务顾问功能、投资银行功能、资本运作等等功能,各个企业都可以在其中找到机会,更好地实现自己的目标。




我记得有人跟我说过这么一个故事(不保证其真实性)

当时深圳政府官员问了华为一个问题,如果深圳要打造工业互联网的生态体系,是需要龙头企业,还是需要政府?

华为给出的回答,是“片区”。

因为聚集了一定浓度一定规模相关企业的“片区”才能够把企业等资源真正地聚集到一起。