城市更新未来怎么干

2023年7月5日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号），结合相关国家顶层设计文件以及地方试点工作经验，对二十大后的城市更新工作的顶层设计进行了补充并进行了框架性的指示，文件主要内容分析如下。

一、城市体检

城市体检是城市更新工作的前提，其主要解决“症状”确定的问题。经过几十年的发展，城镇化率提升了几十个百分点。表象反映是城市规模、土地开发强度、建筑数量及规模等急速的扩大。大拆大建、规划无序、千城一面、历史建筑灭失损毁、旧城落后新城建设、生态破坏等各种城市病层出不穷，甚至积重难返。现在亟需进行一场问诊，我们城市的每一寸土地到底该怎么用、每一栋建筑存在什么问题、每一个市民到底需要什么，从城市体检中得到最真实的答案，城市体检的重要性如何强调都不为过。

二、城市更新规划

规划是龙头，是政策、经济、资源、参与人等多方协调的综合体现。与以往的规划不同，文件中强调了城市更新规划的底线思维，坚持尽力而为、量力而行。未来不会大量出现上千亩的城市更新项目，但会涌现无数街区改造、社区建设等小微型项目，积小胜为大胜，用绣花针的功夫，真正的去解决一个一个实实在在的城市问题。

三、城市设计

从目前部级及地方城市更新文件中来看，该文件是少有的将城市设计作为城市更新重要手段进行提及的，并对城市更新的城市设计提出了全生命周期管理的要求。以此来看，未来规划建筑设计行业转型有了比较明确的方向，从以前的单纯工程建筑设计要转变为工程建筑设计、生活圈规划、生活内容、社区服务、数字化、运营等全方面的城市设计，市场是一片蓝海，谁快速转型，谁转型坚决，谁就拥有高的市场占有率。

四、实施模式

城市更新本质上还是根据城市发展的定位、片区功能、体检结果进行的城市存量建筑的再升级。从项目角度来看，就会涉及土地权利人、地上建筑物权利人、政府、实施主体、资金导入、再升级后的项目运营、收益分配等一系列实操问题。文件中针对上述问题并未有重大的指导意见，主要还是地方根据实际进行政策制定。

结合目前的国内外经济形势，文件整体来看，比较平稳，为城市更新接下来的工作进行了框架性的约束。

城市更新作为一个载体，承载着规划、设计、建筑、基础设施建设、社区智慧平台、社区养老等方方面面，是拉动经济、完善城市功能、发展经济的一个有力的抓手。

未来怎么干？针对该文件内容以及对城市更新的理解，有以下建议：

城市更新的复杂性在于涉及土地、规划、资金、设计、运营、政策等方方面面的内容，不论项目规模和投资额大小，都会面临这些内容，从而项目需要一个强有力的主导方。从目前项目实际操作经验来看，政府作为主导方的项目落地性并不是很好，反映的是城市更新的复杂性与单一主导方调动资源的有限性和能力的不足之间的矛盾。所以，建议成立一个类似于公司董事会的组织，多方代表进行项目事项表决，少数服从多数，降低项目决策风险、提升项目推进效率。

针对具体项目类型，建议如下：

（一）以街道办为主体的社区城市更新

该类城市更新的痛点是十五分钟生活圈不完善、社区养老亟需提升、各种小商小贩比较零散等。

项目操作建议：

1、街道办作为主体进行所辖片区整体体检，摸清社区居民需求、能够盘活的资源、可以整合的零星土地、能够发展的特色经济等；

2、依据体检成果，引入专业的运营方，对片区的养老设施、公园娱乐设施、商业打造进行专业的设计和规划，落实土地等资源；

3、将规划设计成果进行公示，与社区居民进行协商，统一签订房屋租赁、养老服务、商铺运营、土地使用议等一系列法律层面的协议，为后期实施扫除障碍；

4、与金融机构进行主动协商，统筹专项债资金、财政资金、社会资金等多方面融资渠道，为实施方、运营方提供统一的金融服务；

5、建立项目台账，成熟一个，实施一个，滚动进行，形成示范效应。

（二）以老旧厂区为主的城市更新

老旧厂区是在城市快速发展中被遗忘，由于土地获取方式以及资产抵押等各种问题，也是目前比较难处理的一类城市更新项目。

项目操作建议：

    1、以政府为主体，主导项目，政府可委托相关部门或者平台公司进行实际操作；

    2、首先进行项目所在片区的体检和项目定位，针对片区的价值和项目所处的位置，对项目的经济价值进行深入挖掘，明确项目的定位、规划、设计、投资等内容；

    3、与土地权利人及资产权利人进行沟通，联合项目社会资本进行三方洽谈，针对土地的合规利用、资产抵押的解决方式、项目股权分配、项目运营模式、项目利益分配等签订合作协议；

    4、政府建立项目工作台账，督促各方推进实施项目，可以采用绩效评价等手段对项目进行事中、事后监管。

    暂仅归纳上述两种类型，抛砖引玉，后期继续探讨。