热点新闻
新形势下，存量资产该如何盘活？
来源：admin 浏览量： 发布时间：2023-06-28 10:52:14
经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，做好存量资产盘活工作至关重要。下面跟大家分享一下存量资产盘活的方式、路径及相关案例。
盘活存量资产，盘什么？
2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确盘活方向将在存量物业、存量土地及存量基础设施上重点发力。
重点盘活方向主要在3大领域：
1
// 优质存量资产
重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括新型基础设施、交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游等领域。
统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。
2
// 老旧、闲置存量资产
有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
3
// 重点企业存量资产
引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，选择适合的存量资产，包括开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产，采取多种方式予以盘活，以此作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段。
同时鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。
盘活存量资产的可行性
1
// 政策支持
近年来，我国政府愈加关注存量资产管理松散、使用效率普遍不高的问题，陆续出台了多部文件，不仅肯定了盘活存量资产的重要意义，还从实施办法、管理机制等各方面给出了具体建议，为运用各类模式盘活存量资产提供了明确支持、坚实保障及指导意见。
地方层面上，自2022年7月以来，陕西、辽宁、青海、江西、北京等多省市积极跟进出台相关政策，有效盘活地区重点领域存量资产，进一步扩大有效投资，促进经济社会高质量发展。
2
// 存量资产资源丰富
根据国家统计局对基础设施投资的定义和数据测算：2010～2021年基础设施投资累计接近130万亿元，若按80%的固定资本形成率计算，将形成100万亿元以上的存量资产规模。
这些存量资产可以通过REITs（不动产投资信托基金）、PPP（政府和社会资本合作）模式、特许经营、产权交易等多种方式进行盘活，且潜在盘活规模巨大。
盘活存量的方式、路径及案例
存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘活模式，明确方向和路径。基于国家政策文件，以及实践经验，我们将存量资产盘活方式总结六大方式：
1
// 盘活存量资产与改扩建有机结合
吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源，包括老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、传统商业设施等，通过改扩建进一步丰富存量资产功能，加强招商引资、数字化赋能等方式提升资产效益。采用此种方式，在盘活过程中需注重以下几点：
❖
优化项目边界，在改扩建过程中严控大拆大建，结合项目建设方案合理安排资金投向领域。
❖
明确项目筹融资规划，坚持“肥瘦搭配”、平衡收益的原则，在资金申报时采取合理拆分、分别立项的方式，确保申报的成功率，筹资渠道包括专项债+配套融资、中央预算内投资补助等。
❖
充分挖掘项目收入来源，改扩建项目收入来源包括经营性物业租赁、公共设施运营、基础设施服务等，在此基础上，长期运营收入可作为配套市场化融资的主要还款来源。
❖
探索融合“城市更新+新基建”的改造模式，基础设施建设方面，通过信息化、数字化赋能改造传统基础设施和公共服务设施，在城市运营方面，积极引入智慧交通、智慧社区、智慧城管等新型城市运营模式。
案例：天津港保税区海港区域城市更新项目
海港城市更新项目作为天津市发改委重点项目和滨海新区“十大工程”，一直坚持“拆改留”并举的措施，以优先更新闲置土地及资源、优先更新税收产出低区域、优先更新现存较落后载体、优先促进区港协同联动发展为原则，确定更新区域为94.66公顷，更新后总建筑面积141万平方米，总投资约107亿。
本项目盘活的存量资产为天津港保税区海港区域6.5平方公里的工业园区。2022年，天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司作为实施主体，将园区内闲置和生产低效的资产进行分批收购、统一规划管理，实现存量资产盘活。
❖ 项目特点：
一是盘活方式创新性强。对于存量传统工业土地，本项目采用了“工对工”方式进行盘活，即以产业转型升级为导向实施城市更新行动，没有采取大拆大建的地产开发模式。
二是融资效果好。已完成以国开行为牵头行的85亿元银团贷款协议签订，并提取首笔贷款。同时，积极引入战略投资机构、产业发展基金，取得了较好成效，为项目推进提供了坚实保障，也为引入产业方提供了信心。
三是整体规划性强。通过整体策划、分批收购，将园区内低效资产进行统一规划管理，有效提高了盘活存量资产的效率。
2
// 挖掘闲置低效资产价值
推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司盘活闲置低效资产。
案例：江苏省徐矿集团老旧矿区改造项目
本项目盘活的存量资产为徐矿集团庞庄矿区老旧矿区相关资产。2015年末，庞庄矿区共有土地2472亩、各类房产232幢、铁路专用线22.6公里、电网30.7公里等闲置或低效运转资产，超三千名职工待安置，逾万亩采煤塌陷地待治理。矿井关闭后，特别是2017年以来，徐矿集团通过产业转型升级盘活存量资产。
❖ 项目特点：
一是兼顾经济效益与社会效益。华美热电二期工程年产值20亿元、年利税3亿元；华美和园小区已定向安置2474户矿区住户。
二是借鉴意义强。矿区转型的典范案例，助力老工业基地振兴，为资源枯竭型企业转型发展提供了可借鉴样本。
三是行业认可度高。华美热电二期工程获得“中国电力行业优质工程奖”、“国家优质工程奖”；淮海大数据通过中国质量认证中心数据中心场地基础设施评价增强级认证、中国移动钻石五星级数据中心认证。
3
// 政府和社会资本合作(PPP)/特许经营
政府和社会资本合作模式是在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系。通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报。政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。
该模式下盘活存量资产应满足以下条件：
❖
符合投资规模较大、需求长期稳定、价格调整机制灵活、市场化程度较高等PPP模式适用领域特点；满足边界条件清晰、产权归属明确、具备长期稳定的经营性收益。
❖
资料完备、资产合规、权属清晰、债务明确。
案例：黄陂区乡镇生活污水治理一体化PPP项目
本项目黄陂区组织实施的排水重点工程。项目所属行业类别为污水处理行业，盘活的均为存量资产，共新建污水厂4座、扩建街镇污水处理厂4座、提标改造污水处理厂5座，敷设污水管道约506.575km，项目实施后年处理污水约518.3万m³,在线监控系统12套。资产总额为7.51亿元。
本项目拟采用 BOT（建设—运营—移交）+ROT（改扩建—运营—移交）+OM（委托运营）的运作方式模式。由政府指定出资代表—武汉盘龙水务建设投资发展有限公司与社会资本共同出资设立项目公司，项目公司向政府方支付特许经营权使用费，获得本项目污水处理厂、污泥处理厂、排水管网和泵站的特许经营权。特许经营期满后，项目公司将所有的项目设施完好、无偿地移交给产权单位或区政府指定的其他接收机构。
本项目资产规模大、涉及内容复杂，实现了“水泥一体、厂网一体”，通过运营带动地方政府财税收入增长，黄陂区一般公共预算收入年均增长率从2019年的3.29%提升到2020年的8.64%，黄陂区年均税收增长超过7%。
4
// 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)
在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型金融产品，其实质是成熟基础设施项目的上市。
该模式下公募REITs基础设施项目需要满足法律完备性、项目成熟稳定、各参与方资质达标等条件。
5
// 资产支持专项计划（商业票据）
资产支持专项计划（商业票据），指非金融企业将基础资产，通过设立特定目的信托在银行间市场发行资产支持票据，由基础资产所产生的现金流作为收益支持的证券化工具。
对于非金融企业，可以降低融资成本、调整债务结构、提高资产负债管理水平、资金运营效率。
案例：北京市亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目
本项目是国家科技重大专项课题“国家北京生物医药创新孵化基地”的核心内容，也是开发区生物医药公共服务平台的主体。园区是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。
本项目占地面积8.67万平方米，总建筑面积16.3万平方米，可出租面积12.1万平方米，于2011年10月投入运营，入驻企业达170余家。2020年评估价值为16.51亿元。本项目采用公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）对存量资产进行盘活，采用储架方式发行，储架规模30亿元。
❖ 项目特点：
一是放大融资规模增加盘活资金。与传统的金融产品相比，本项目通过较高的资产抵押率和更长的期限，有效放大融资规模，成功撬动近50亿元的新增有效投资。
二是多元化增信方式增加产品安全性。通过物业运营收入质押担保、超额现金流覆盖、标的物业抵押、发行人提供差额支付承诺等多种方式为产品进行增信，提升产品安全性、确保本息及时足额兑付。
三是回售选择权安排增加投资灵活性。采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限设置，存续期内每三年设置开放期，开放期内允许投资人回售资产支持证券份额，增加了投资人回收资金的灵活性，保障投资人利益.
6
// 产权交易
处置低效资产，可以通过多样化市场交易手段，快速盘活资产。具体市场化交易手段有承包、租赁、拍卖、转让等。
A企业的企业产权可以通过购买、出售、兼并、拍卖等方式给B企业。这时，被交易的企业会丧失法人资格或改变法人实体的法律行为。
案例：武汉xx都市田园综合体项目
本项目位于武汉市汉南区，一期总投资 30434.65 万元，二期预计总投资6.7亿元，占地面积约150亩。将围绕“艺术民宿度假中心”“休闲康养度假基地”“生态旅游体验中心”“现代生态农业种植基地”四大核心主题，打造成高端小众旅游度假目的地标杆型项目。
武汉经开xx公司公司将经营资产、土地、设备设施、品牌、专利等非流动资产打包，在武汉市产权交易中心挂牌转让，盘活存量资产。武汉xx摘牌，其全资子公司武汉xx与xx公司实施混改，作为都市田园综合体投资建设、运营的主体。
❖ 项目特点：
一是充分实现资产价值。实现了零星土地盘活，实现盘活资金7.1亿元，最大程度上保证了国有资产保值增值。
二是化解债务风险。公司通过出售资产包获得的资金主要用于解决企业债务，完全覆盖了银行借款、融资租赁款等外部金融债务，解除了经开xx捆绑的担保责任，避免了系统性金融风险。
三是实现农旅三产融合。整合各种农旅资源，促进农业产业现代化，持续提高当地经济并持续稳定区域社会发展，让农民更多获得增值收益。同时项目获得市级田园综合体批复，每年补助资金6500万元。
7
// 其他盘活存量资产方式
除上述盘活存量资产的方式外，还有作价入股、产权规范交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股等方式。